fbpx

Kupno mieszkania to dla wielu najważniejsza finansowa decyzja w życiu. W Polsce jest ona bardzo trudna, ponieważ ceny systematycznie rosną i dla wielu młodych osób taki zakup wiąże się z zaciągnięciem gigantycznego kredytu hipotecznego. Niektórzy zadają sobie pytanie, dlaczego mieszkania w Polsce są tak drogie? Nieruchomości są drogie przez krótkowzroczne programy rządowe, które stymulowały popyt. Na dodatek w środowisku nieoprocentowanych lokat kapitał odpłynął na rynek nieruchomości podbijając ceny. Jakby tego było mało, nasz system podatkowy irracjonalnie premiuje inwestowanie w nieruchomości względem inwestycji kapitałowych.

Krótkowzroczne programy rządowe podbiły ceny

 W latach 2007-2013 w ramach programu Rodzina na Swoim dopłacano do kredytów hipotecznych połowę raty odsetkowej przez 8 lat. Jego „następcą” bym program Mieszkanie dla Młodych, który polegał na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego przez państwo. Jak widać, jest to stymulowanie strony popytowej. Wyższy popyt to wyższe ceny. Osoby, które skorzystały z programu przed wzrostem cen, są beneficjentami. Natomiast długoterminowo programy zawyżyły ceny mieszkań, przez co stały się trudniej dostępne dla osób, które chcą je kupić teraz.

Grupą podmiotów, która bezsprzecznie na tym skorzystała, są banki, uzyskały one świeżą pulę kredytobiorców dofinasowanych przez państwo, które dopłaciło do odsetek i zwiększyło bezpieczeństwo kredytu, finansując wkład własny.

Drugą grupą, która bezsprzecznie zyskała na takiej polityce, są rentierzy nieruchomościowi, czyli osoby posiadające całe kamienice czy osiedla i żyjące z ich wynajmu. Pikanterii całej sytuacji dodaje fakt, że taka osoba może wcale nie płacić podatków (zwiększona stawka amortyzacji), podczas gdy osoba próbująca dorobić się własnego mieszkania zostaje obarczona PIT-em o stawce 17 lub 32%. Witamy w raju rentierów, finansowanym z podatków od pracy. Najlepiej w Polsce mają osoby, które odziedziczyły gigantyczny majątek, korzystają z wszelkich przywilejów państwa (ochrona ich majątku), często nie płacąc podatków od zysku generowanego z tegoż majątku. Wiadomo, przy odpowiedniej skali opłaca się np. założyć działalność, czy wydać te 1 000 zł na dobrą księgową.

Zatem wymienione wyżej programy były polityką krótkowzroczną i antyspołeczną.

Kolejnym programem mającym zwiększyć dostępność mieszkań był program Mieszkanie Plus. Tym razem ma to polegać na budowie tanich mieszkań we współpracy z samorządami. Tutaj mamy postęp - w końcu jest próba stymulowania podaży. Problem tkwi w tym, że samorządy nie były tak chętne do współpracy, jak zakładano i program okazał się niepowodzeniem. Nie jest wykluczone, że po gruntownej rewizji i odpowiednim zmotywowaniu samorządów, przyniesie on realne skutki.

Polacy boją się instrumentów finansowych, dlatego kupują nieruchomości

Stopy procentowe w ciągu ostatnich kilku lat drastycznie spadły. Wiosną 2020 roku, po trzech obniżkach stóp procentowych przez NBP (stopa referencyjna spadła na 0,1%) lokaty stały się realnie nieoprocentowane. Odejmijmy od tej wartości stopę inflacji (ok. 3%), a uzyskamy jedne z najbardziej ujemnych realnych stóp procentowych na świecie.

Odpływający z lokat kapitał szuka jakichkolwiek stóp zwrotu. Wiedza finansowa Polaków jest bardzo niska w porównaniu do krajów rozwiniętych (badanie na zlecenie agencji ratingowej S&P). Dlatego stronią oni od instrumentów finansowych, takich jak akcje i obligacje. Strach przed inwestowaniem dodatkowo nakręcają afery giełdowe (np. Getback) oraz bardzo częste w ostatnich latach oferowanie produktów inwestycyjnych niedopasowanych do profilu ryzyka klienta (misseling). Polacy tracili na polisolokatach, hybrydach ubezpieczeniowo-inwestycyjnych, w piramidzie finansowej AmberGold, czy w końcu byli naciągani na zakup obligacji korporacyjnych jednego z większych przekrętów finansowych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie – wspomnianego już GetBacku. Takie działania prowadził np. Idea Bank – bank założony przez słynnego polskiego miliardera Leszka Czarneckiego.

Od zawieszenia akcji GetBacku na GPW po sesji 16 kwietnia 2018 minęły trzy lata. Jak dotąd (kwiecień 2021) proces się jeszcze nie rozpoczął. W październiku 2020 r. do sądu trafił pierwszy akt oskarżenia wobec 16 osób.

Tego typu afery pokazują, że polski rynek finansowy ma poważne luki w egzekwowaniu uczciwych praktyk, przez co większość ludzi boi się inwestować w instrumenty finansowe. Nie jest dziwne, że wypłoszony z lokat kapitał, napływa do nieruchomości. Mechanizm kupna i wynajmu mieszkania jest każdemu dobrze znany. Co więcej, wiele osób lubi móc zobaczyć i dotknąć swoje inwestycje, to daje poczucie stabilności i realności, czego nie można powiedzieć o zdematerializowanych papierach wartościowych.

Irracjonalne premiowanie nieruchomości pod względem podatkowym

Jak przyznają analitycy raportu Narodowego Banku Polskiego w swoim raporcie:

„Mieszkanie to jedna z najprostszych inwestycji dostępnych dla gospodarstw domowych. Motywacje inwestycyjne osób zgłaszających popyt na nieruchomości mieszkaniowe powstają przy sprzyjającej relacji stóp zwrotu z wynajmu do kosztu kredytu, odsetek od ulokowanych w banku oszczędności czy stóp zwrotu z innych rodzajów aktywów”. Raport NBP 2020 rok.

Tę zależność widać na załączonym wykresie.

popyt na mieszkania

Popyt mieszkaniowy na rynku pierwotnym (średnia z 7 największych miast) i szacunek jego składowych.
Źródło: NBP 2020

Na załączonym wykresie widać, że od 2015 roku, kiedy to w marcu referencyjna stopa procentowa NBP znalazła się na najniższym w historii (wówczas) poziomie 1,5%, popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości znacznie wzrasta. W reakcji na pandemię NBP luzował jeszcze bardziej. Wykres zawiera dane za I kwartał 2020 roku. Obawiam się, że włączenie kolejnych kwartałów jeszcze bardziej uwydatni te zależności. Jakby tego było mało, w Polsce inwestycje w nieruchomości na wynajem są premiowane względem inwestycji kapitałowych. Aktualnie kupno nieruchomości i wynajmowanie jej jest bardzo dochodowe w relacji do inwestycji na rynkach finansowych. Można wybrać dwie metody opodatkowania:

- ryczałt – wówczas płacimy stały procent podatku (8,5%) od przychodów z najmu, jeśli sumarycznie kwota owych przychodów nie przekracza 100 000 zł. Nadwyżka ponad tę kwotę zostaje opodatkowana stawką 12,5%. Jednak 100 000 zł na rok, w skali miesiąca daje kwotę ponad 8 300 zł. W realiach zatem podatek ten jest relatywnie niski w porównaniu do podatku dochodowego (17% lub 32%) oraz podatku od zysków kapitałowych (19%). Przy ryczałcie, co ważne, nie możemy odliczyć żadnych kosztów.

Mieszkania bez wynajmujących lepszą inwestycją niż lokata

- zasady ogólne – w tym przypadku opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty. Stawki podatkowe są takie jak na zasadach ogólnych, czyli 17% i 32%. To dużo więcej, niż przy ryczałcie, ale tutaj kluczowe są koszty. Odliczyć od przychodów możemy np. remonty, odsetki od kredytu (jeśli mieszkanie nabyliśmy posiłkując się kredytem hipotecznym) oraz amortyzację, czyli zużywanie się aktywa. Stawka amortyzacji w przypadku lokali kupionych na rynku wtórnym i używanych co najmniej 5 lat może wynosić aż 10%. Czyli od mieszkania kupionego za 300 000, możemy przez 10 lat rocznie możemy odliczać, aż 30 000 zł, co w przeliczeniu na miesiąc daje 2500 zł. Jak się można domyślić, w przypadku zdecydowanej większości sytuacji, niweluje to nam konieczność płacenia jakiegokolwiek podatku. Jak widać, opodatkowanie najmu jest preferencyjne w porównaniu do innych metod inwestycji.

W związku z tym mamy iście patologiczną sytuację, w której rentier nieruchomościowy może nie płacić wcale podatków od kapitału, a osoba, która zbiera na swoje pierwsze mieszkanie i np. pracuje na dwa etaty, wpadnie w drugi próg PIT i będzie płaciła 32% podatku dochodowego od swoich zarobków (powyżej 85 528 zł rocznie).

Co zależy zrobić?

Przede wszystkim trzeba zwiększyć atrakcyjność alternatywnych wobec nieruchomości lokat kapitału. Jest to zadanie łatwe, mając do dyspozycji system podatkowy jako narzędzie.

Cel ten można osiągnąć przez:

  1. Likwidacje podatku Belki od inwestycji długoterminowych np. akcji czy obligacji. Pod względem fiskalnym nie jest to duża strata. Danina ta odpowiada za ok. 3-4 mld dochodów budżetowych rocznie, dla porównania VAT – ok. 200 mld.
  2. Wzrost podatków od najmu (np. od danych kwot – progresja, wyższe stawki).
  3. Wyłączenie odsetek od kredytu z kosztów uzyskania przychodu – mniej lewarowanych inwestycji na rynku nieruchomości.
  4. Obniżenie stawek amortyzacji, które służą do zmniejszania lub likwidacji podatku.
  5. Podatek katastralny od drugiej nieruchomości. Ten pomysł opiszę nieco szerzej.

Podatek katastralny

Sposobem na sprawienie, że inwestorzy zaczną sprzedawać nieruchomości i staną się one bardziej dostępne do celów mieszkalnych, jest wprowadzenie podatku katastralnego, np. od wartości nieruchomości, ale dopiero od drugiej lub trzeciej nieruchomości na gospodarstwo domowe. Podatek uderzyłby w inwestorów, którzy dysponują wieloma nieruchomościami, a nie naruszyłby interesów osób czy rodzin, które używają nieruchomości do celów mieszkalnych. Rozwiązania zapewni również dochody budżetowe, które umożliwi np. wsparcie programów budownictwa mieszkalnego, co dodatkowo zwiększy podaż mieszkań.

Niektórzy mogą stwierdzić, że koszty podatku katastralnego będą i tak przerzucone na najemców. Nie zgodzę się. Osoba chcąca mieszkać w danym miejscu ma wybór: albo kupi swoje mieszkanie, albo wynajmie je od kogoś, kto już takie mieszkania ma. Osoby, które mają więcej mieszkań, oczywiście mogą próbować przerzucić podatek na najemców, ale rosnące ceny najmu, przy spadających cenach kupna, sprawią, że popyt na najem spadnie i więcej osób kupi swoje własne mieszkanie.

Niektórzy mogą też stwierdzić, że osoby, które mają wiele mieszkań, będą je przepisywać na inne osoby. Jednak i tak każdy człowiek ma bardzo ograniczoną pulę bardzo zaufanych osób, na które może przepisać mieszkanie. Co więcej, w przepisach można dokładnie uregulować przeznaczenie takiego mieszkania, precyzując, że dana rodzina musi w nim mieszkać, jeśli chce skorzystać ze zwolnienia z podatku katastralnego.

Dwie uwagi na koniec

  1. Wiem, że wiele osób może mieć majątek w nieruchomościach i wizja podatku katastralnego od drugiej nieruchomości im się nie spodoba. Mój „majątek” też zależy od wyceny nieruchomości, ale stworzenie sprawiedliwego systemu moim zdaniem jest ważniejsze. Nie może być tak, że dobro służące zaspokojeniu podstawowej potrzeby jest windowane przez sztucznie napędzany popyt inwestycyjny.
  2. Jestem przeciwny sytuacji, w której przez ewidentne błędy w polityce gospodarczej, młodzi ludzie muszą gonić uciekające ceny nieruchomości i zadłużać się na 40 lat oddając kolejne 30-50% wartości nieruchomości do banków. Uczciwość wymaga, żeby dokonać w tym obszarze zmian.

dr Wojciech Świder

Autor prowadzi również własnego bloga na FB, który dostępny jest pod tym linkiem


Bądź na bieżąco

Newsletter

Newsletter

Najczęściej Czytane