fbpx

Co jakiś czas Internet okrąża kolejny cudowny przykład budynku wybudowanego w nurcie patodeweloperskim. Okazy tego stylu architektonicznego mogą być naprawdę różne, od cudownych mieszkań, w oknach których widać tylko ściany innego budynku, przez mieszkania wzorowane na klatkach dla zwierząt o wielkości 9 m², po budynki budowane jeden na drugim na terenach zielonych, których w miastach coraz bardziej brakuje. Co prawda znajdą się „eksperci” broniący takich praktyk. Mają oni w zwyczaju pisanie peanów o tym, że ludzie mają wolny wybór, jednak dla zwykłego człowieka z rynkiem mieszkań jest coś ewidentnie nie tak. Warto zadać pytanie, czy sytuacja jest naprawdę tak zła, przecież kilka skrajnych przypadków nie stanowi o całości.

Mieszkania w Polsce są zatłoczone i w złym stanie technicznym

Faktycznie sytuacja nie jest zła, jest tragiczna! Niedobór mieszkań jest ogromny – 44% osób w wieku od 25 do 34 lat mieszka z rodzicami, a sam deficyt mieszkań szacowany jest na 641 tysięcy, co oznacza, że około 1,7 miliona ludzi nie ma swojego lokum. Mieszkań jest ogólnie mało. W Unii Europejskiej zajmujemy niechlubne drugie miejsce pod względem najmniejszej liczby mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Niewiele mieszkań przedkłada się na ich ogromne zatłoczenie. Jeśli chodzi o średnią liczbę pokoi na mieszkańca, Polska jest na samym końcu wśród członków Unii Europejskiej. Wskaźnik ten dla naszego kraju wynosi około 1,1 pokoju na osobę, gdzie średnia dla UE oscyluję wokół 1,6. Jeśli taki wskaźnik słabo działa na wyobraźnię, to powiem, że według europejskich standardów 45% Polaków mieszka w mieszkaniach zatłoczonych.

Jednak to nie wszystko, bo ta malutka liczba mieszkań może się „pochwalić” słabym stanem technicznym – 9% obywateli naszego kraju żyje w miejscu bez dostępu do łazienki, a kolejne 19% w budynku bez centralnego ogrzewania. Wiele budowli jest w złym stanie i dla dobra mieszkańców powinny zostać wyremontowane. Z drugiej strony nie powinno to dziwić, skoro Polacy w 80% mieszkają w mieszkaniach wybudowanych za czasów PRL.

Mieszkania w Polsce są drogie

No dobrze, to może chociaż mieszkania są stosunkowo tanie? Niestety nawet pod tym względem nie jest dobrze. Polacy średnio przeznaczają około 18,1% swojego dochodu na opłacanie czynszu i daje to nam miejsce powyżej mediany dla Unii Europejskiej. To w wypadku opłacania czynszu, bo gdybyśmy chcieli zakupić sobie mieszkanie, to najlepszą opcją dla nas byłoby trafienie szóstki w lotto, bo według Global Property Guide cena zakupu 100 m² mieszkania w Polsce jest 28 razy wyższa niż nasze PKB na osobę. Nie ma drugiego takiego kraju wśród naszych sąsiadów. W UE średnia tego miernika wynosi 21 i tylko w czterech państwach UE jest wyższa niż u nas. 

Do tego wszystkiego rynek mieszkań na wynajem jest raczej ryneczkiem mieszkaniowym. W Polsce ponad 80% ludzi mieszka we własnych mieszkaniach, gdzie w bogatszych krajach odsetek ten jest znacznie niższy. W Niemczech przykładowo wynosi lekko ponad 50%. Nie ma w tym nic dziwnego, że w rozwiniętych krajach wynajmowanie mieszkania jest częstsze. Lokale na wynajem pełnią ważną rolę gospodarczą. Podnoszą one mobilność społeczną. Gdy ktoś bierze kredyt hipoteczny na dom, jest do niego przywiązany przez najbliższe 30 lat, taka osoba nie wyemigruje ze swojej miejscowości niezależnie od tego, czy w innym mieście jest popyt na pracę ludzi z jej kwalifikacjami. Nie może tego zrobić, ponieważ musi spłacać raty kredytu.

Mierność rynku mieszkaniowego w Polsce objawia się jeszcze w innym aspekcie, który jest mniej uchwytny w statystykach, a jest nim gnuśność i czepialstwo wynajmujących. W Polsce najmem zajmują się głównie osoby prywatne, a skoro wybór jest mały to realnie człowiek jest skazany często na jakiegoś rentiera. Jeśli wynajmujący zdaje sobie sprawę, że na jego mieszkanie jest spory popyt, to może sobie pozwolić na więcej. W taki oto sposób dochodzi do wielu sytuacji opisanych w książce Pokolenie ‘89 Jakuba Sawulskiego, w której właściciele zabraniali zmiany mebli, dokonywali nielegalnych kontroli wypożyczanych mieszkań, wszczynali awantury o byle błahostkę. Sam doświadczyłem sytuacji, w której, szukając mieszkania do wynajęcia, spotkałem się z człowiekiem, który chciał mi wynająć mieszkanie, które ewidentnie różniło się od tego na zdjęciach w ogłoszeniu. Gdy przyszedłem do szanownego jegomościa obejrzeć lokal, okazało się, że nie ma w nim mebli z fotografii! Gdy pytałem się o to, dlaczego nie ma łóżka, krzeseł, kanapy, zawsze odpowiadał: a bo Pan wie – to taka intymna rzecz.

Skąd wzięły się te problemy?

To naprawdę spora liczba niepokojących danych, jak mogło dojść do takiej tragedii? Istnieje wiele czynników, które się na to przekładają, zacznijmy może od krótkiej lekcji historii. Polska miała przez cały dwudziesty wiek ogromne problemy z rynkiem mieszkaniowym i zmiany systemów nie zmieniły diametralnie tej kiepskiej sytuacji. Druga Rzeczpospolita bezdomnością i złymi warunkami mieszkaniowymi stała. Powojennej Polsce może udało się zjednoczyć ziemie z różnych zaborów, ale nie udało się zapewnić ludziom mieszkań, te były bardzo drogie i było ich mało. W samej Warszawie w momencie największego kryzysu w 1934 roku było około 24 tysięcy bezdomnych! Z kolei osoby, którym udało się zakosztować życia we własnym domu wcale lepiej nie miały. Na obrzeżach Warszawy powstawały lepianki stworzone z gruzu, drewna, okładane darnią po to, by budynki te lepiej trzymały ciepło.

Państwo nie interesowało się stanem mieszkaniowym polskich obywateli, to miało się dopiero zmienić w PRL. Niestety mimo tego, że faktycznie za czasów Polski Ludowej wybudowano sporo mieszkań, to kraj po wojnie był bardzo zniszczony. Nie dość, że już przed jej wybuchem budynków mieszkalnych było za mało, to jeszcze wojna wiele z tej garstki zniszczyła. Do tego przez niemal praktycznie cały czas trwania realnego socjalizmu przyrost naturalny był dodatni i to bardzo, a władza musiała dla tej wiecznie rosnącej populacji budować mieszkania, co było zadaniem niesamowicie trudnym. Mimo tego, że wiele udało się wybudować, dalej liczba mieszkań była na zdecydowanie niewystarczającym poziomie. Jednak jak wszystkim wiadomo, Polska Ludowa upadła, a wraz z nią ówczesny system oparty na własności państwowej. Skoro poruszyłem ten temat, to muszę coś wyjaśnić.

Obecny polski system własnościowy mieszkań jest ogromnym problemem, bo odstrasza duże instytucje. Wielcy gracze, tacy jak niemieckie fundusze emerytalne, są niezwykle ważni na rynkach mieszkaniowych. To zazwyczaj oni starają się utrzymać kamienicę w dobrym stanie, nie nachodzą często lokatorów, aby sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zniszczone oraz oferują dobre ceny. Dla jednego człowieka pożyczającego mieszkania natrafienie na złego najemcę jest sporym problemem ze względu na koszty związane z eksmisją, procesami sądowymi itp. Dla dużej instytucji nie jest to aż tak uciążliwe, biorąc pod uwagę skalę ich działania. Jednak takie instytucje jak ognia unikają inwestycji w Polsce, ze względu na – jak to określił Paweł Sztejter – własnościowy szwajcarski ser. Nie sposób praktycznie znaleźć w Polsce budynku, który ma jednolitą strukturę własności. W większości możemy spotkać miszmasz lokatorów socjalnych, komunalnych, z aktami własności. Wielkie instytucje nie chcą bawić się w negocjatorów i chodzić po różnych urzędach, ludziach i organizacjach, żeby kupić jedną nieruchomość. Tak samo nie chcą wykupić kilku mieszkań w jednym budynku, bo to też nastręcza problemów. W wypadku, w którym jeden lokator żyjący w danym budynki nie będzie chciał się dołożyć i zgodzić na jego remont, budowa staje i nic nie da się zrobić.

Organizacja prawna w Polsce kuleje

Nie dość, że państwo już sprzedało za bezcen ogrom mieszkań, dalej to robi. Winnym tej sytuacji jest ustawa o ochronie praw lokatorów, która chroni ludzi, ale niestety nie tych, co powinna. Państwo nie reguluje czynszu na prywatnym rynku, ale w mieszkaniach komunalnych już tak. Do tego samo podniesienie czynszów w takich budynkach jest szczególnie trudne ze względu na to, że ludzie mogą to odebrać jako atak, a lokalne media będą pisać o chciwości burmistrza. Jednak czynsze naprawdę trzeba podnieść, bo obecnie pokrywają one jedynie od 65% do 75% kosztów utrzymania budynków, w których te mieszkania się znajdują. Różnicę między kosztem utrzymania a opłatą pokrywa samorząd. Nic zatem dziwnego, że gminy w całej Polsce próbują się pozbyć takich mieszkań. Nie dość, że takie lokale generują spore koszty dla samorządów to, żeby było zabawniej, nie mają one praktycznie żadnej kontroli nad tymi lokalami. Ustawa, o której wspomniałem przed chwilą, zapewnia prawo do dziedziczenia lokalu komunalnego. Pod tym prawnym względem Polacy wyróżniają się na tle całej Unii Europejskiej. W żadnym innym kraju nie można komuś przekazać mieszkania komunalnego. Prawo to powoduje, że w mieszkaniach komunalnych w Polsce mogą bez większego problemu żyć menedżerowie średniego szczebla, którzy otrzymują takie samo prawo do wykupu tego mieszkania po preferencyjnych warunkach jak każda inna osoba!

Nieprzemyślane działania państwa widać nie tylko w tym, jak dokonano wyprzedaży mieszkań, ale również w systemie prawnym, który uniemożliwia sprawne działanie rynku mieszkaniowego. Prawo jest zbyt silne tam, gdzie powinno być łagodne i zbyt łagodne, gdzie powinno być silne. Jak zauważa Jakub Sawulski, w Polsce posiadamy niezwykle mocną obronę lokatorów. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że eksmisja jest rzeczą co najmniej kontrowersyjną, ale jeśli najemca nie płaci, nie dba o stan mieszkania to powinna być ona procedurą jak najbardziej normalną. Do tego eksmisja naprawdę nie musi być brutalna, państwo zapewnia takiej osobie mieszkanie socjalne, w którym cena najmu jest zdecydowanie bardziej dopasowana do jej portfela. Uważam, że prawo do eksmisji jest czymś naprawdę normalnym i nie ma się co na nie oburzać. Do tego z pewnością proces eksmisji nie powinien trwać tak długo. Jak pisze Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie z 2014 roku:

w związku z niedoborem lokali socjalnych średni czas oczekiwania na realizację wyroków eksmisyjnych wynosi 2 lata i 6 miesięcy, a w skrajnych przypadkach sięga nawet 20 lat”.

Tak narzekałem na czepiających się i kontrolujących wynajmujących, ale muszę przyznać, że trochę ich rozumiem. Zdaję sobie sprawę, że większość ludzi płaci na czas i nie niszczy mieszkań, ale jak akurat trafi ci się ktoś mniej obowiązkowy to masz przechlapane. Twoje mieszkanie przez długi czas będzie stało odłogiem, a ty będziesz czekać, aż w końcu je odzyskasz.

Z drugiej strony mimo tego, że państwo tak „chroni” lokatora przed eksmisją, nie chroni go, gdy mieszka on w swoim mieszkaniu. W Polsce nie ma żadnej kontroli czynszów, gdzie w innych krajach jest to stały element polityki mieszkaniowej, tak u nas występuje ona jedynie w podręcznikach do ekonomii. Zdaję sobie sprawę, że kontrola czynszowa to sztandarowy przykład nieefektywnego działania państwa, ale wcale nie musi tak być. Dobrze zaprojektowana kontrola czynszów, taka jak np. w Niemczech, może być korzystna i dla wynajmujących i najmujących. Ci pierwsi wiedzą, jaka cena jest adekwatna i są chronieni przed konkurencją zaniżającą ceny, z kolei najmujący mogą żyć bezpiecznie, bo zdają sobie sprawę, że nie zostanie im podwyższona cena najmu z dnia na dzień.

W Polsce buduje się mało mieszkań na wynajem

Ostatnim problemem jest to, że deweloperzy po prostu nie budują mieszkań na wynajem. Co ważne ten stan nie jest spowodowany niską rentownością takich inwestycji. Zakup mieszkania we Wrocławiu i Warszawie zwraca się od 14 do 17 lat i jest to naprawdę bardzo dobry wynik na tle innych państw Europejskich. Do tego, jeśli chodzi o system prawny regulujący plan zabudowy miasta również nie widać przyczyny, czemu deweloperzy nie zajmują się tym, czym powinni. Co jakiś czas wybucha kolejna afera, w której wychodzi, że plan zabudowany przestrzennej miasta zmienia się, aby deweloper mógł postawić nowe osiedle. Słynnym tego przykładem jest choćby sytuacja z Górkami Czechowskimi w Lublinie, gdzie miasto zmieniło plan zabudowy, żeby na tamtym zielonym terenie mógł powstać budynek. Jan Mencwel opisuje multum takich przykładów w swojej książce Betenoza. Jak to się w takim razie dzieje, że buduje się tak mało mieszkań dla ludzi? Odpowiedzi na te pytanie są dwie, popyt inwestycyjny i niecierpliwość kapitału.

Newsletter

Ceny nieruchomości ciągle rosną, między innymi ze względu na rosnący popyt inwestycyjny. Coraz więcej ludzi zamożnych chce kupować mieszkania jako sposób na to, by powiększać swój majątek. Przyczyn takiego sposobu inwestowania jest wiele. Stopy procentowe są na historycznie niskim poziomie, Polacy nie ufają naszej giełdzie papierów wartościowych, obligacje państwowe oferują bardzo niskie stopy zwrotów, a do tego system podatkowy jest dla rentierów bardzo korzystny. Jak ceny rosną szybko można sobie kupić mieszkania i najzwyczajniej czekać na dalszy wzrost wartości nieruchomości, a następnie sprzedać je inkasując przy tym spore pieniądze. Skoro popyt szybko rośnie to ceny mieszkań również, w takiej sytuacji bardziej opłaca się obracać już wybudowanymi lokalami niż budować nowe, zwłaszcza że kapitał zrobił się w ostatnich dekadach bardzo niecierpliwy. Inwestycja w budowę wymaga ogromnych środków, czas realizacji zysków mimo tego, że w Polsce stosunkowo krótki i tak jest długi jak na obecne realia gospodarcze. Do tego sytuacja gospodarcza jest zmienna, przez co takie inwestycje mogą wyjść na nieopłacalne ze względu na np. zmiany w prawie. Do tego budowa mieszkań o niskich czynszach i sporej funkcjonalności jest po prostu nieopłacalna, po co budować takie budynki, skoro można gorsze i żądać za nie wyższych cen. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że mieszkanie jest kluczowym dobrem i w wypadku małej podaży, wiele ludzi zapłaci spore sumy za swój kawałek podłogi.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest naprawdę zła i to z wielu powodów, za niektóre odpowiada rynek, za niektóre państwo. Dla wielu szczególnie młodych, ten stan nie może trwać dłużej i wielu polityków zdaje sobie z tego sprawę. Co więcej różne rządy już wielokrotnie tworzyły programy, które mają pomóc młodym w nabyciu mieszkania. Niestety metody, jakich państwo używało, by zaradzić temu problemowi były źle finansowane albo nie trafiały w sedno problemu. Jednak jest to temat, na zupełnie inny artykuł.

Adam Suraj

 


Bądź na bieżąco

Newsletter

Newsletter

Najczęściej Czytane