GospodarkaPolska

Polsce nie grozi kryzys na rynku nieruchomości! Zagrożona jest Europa Zachodnia i Północna

Wzrost stóp procentowych jest zagrożeniem dla gospodarek o wysokim poziomie zadłużenia gospodarstw domowych w kredytach hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Szczególnie narażone są kraje, gdzie ceny nieruchomości były przewartościowane w czasie niskich stóp procentowych. Czy Polska znajduje się w gronie tych krajów?

Bańka na rynku nieruchomości

Podczas pandemii COVID-19, ceny nieruchomości wzrosły do rekordowych poziomów w wielu krajach. Proces ten determinowany był splotem nadmiernego popytu i niewystarczającej podaży, które sprzyjały wzrostowi cen.

Po pierwsze, stopy procentowe banków centralnych spadły do zerowego poziomu, co pobudziło popyt gospodarstw domowych na kredyty hipoteczne i tym samym na mieszkania. Po drugie, liczba dostępnych nieruchomości była ograniczona, nawet w tych krajach, gdzie podaż mieszkań jest relatywnie wysoka. W wielu gospodarkach doszło do ponadnadmiarowych wzrostów cen nieruchomości, co wywołało bańkę.

Źródło: IMF (2023). World Economic Outlook, April

Które kraje są najbardziej zagrożone krachem na rynku nieruchomości?

Podstawowym warunkiem wystąpienia takiego kryzysu jest wysoka ekspozycja gospodarstw domowych na zadłużenie, która stanowi ryzyko dla niewypłacalności w obliczu zaostrzenia warunków finansowych. W krajach rozwiniętych oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z 2,8 proc. w styczniu 2022 r. do średnio 6,8 proc. pod koniec 2022 r.

Poniższy wykres opracowany przez Międzynardowy Fundusz Walutowy (MFW) pokazuje, że relacja zadłużenia gospodarstw domowych do dochodów jest stosunkowo niska w naszym kraju (ok. 50 proc.) na tle krajów Europy Zachodniej jak Belgia, Francja, Finlandia czy Szwecja, gdzie wskaźnik ten przekracza 100 proc.

Źródło: IMF (2023). World Economic Outlook, April

Zobacz także: Nadchodzi kryzys finansowy w Szwecji? Wiele na to wskazuje! [ANALIZA]

Kanada, Australia, Luksemburg, Norwegia i Szwecja są relatywnie wysoko narażone na falę niewypłacalności, ponieważ ich gospodarki charakteryzują się wysokim stopniem zadłużenia gospodarstw domowych. Jednocześnie w Norwegii i Szwecji dominuje zmienne oprocentowanie w kredytach hipotecznych. We wszystkich wyżej wymienionych państwach, MFW ocenił ryzyko wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości jako najwyższe (highest risk).

Źródło: IMF (2023). World Economic Outlook, April, C1 = niespłacone zadłużenie gosp. domowych jako odsetek dochodu do dyspozycji brutto, 2022, kw. II, C2 = udział zadłużenia niespłaconego oprocentowanego zmienną stopą procentową, 2022, kw. III, C3 = udział gospodarstw domowych posiadających mieszkanie obciążone hipoteką, 2020 r., C4 = skumulowany realny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, 2020 kw. I – 2022 kw. , C5 = skumulowane zmiany podstawowych stóp procentowych, 2022 kw. I – 2022 kw. III

Kryzys na rynku nieruchomości w Polsce jest mało prawdopodobny

Polska znalazła się w gronie krajów o niskim/średnim ryzyku wystąpienia niestabilności na rynku mieszkaniowym. Zostaliśmy korzystnie ocenieni pod względem niespłaconych kredytów gospodarstw domowych, co wynika między innymi ze stosunkowo wysokiej dynamiki płac nominalnych w sektorze przedsiębiorstw, wakacji kredytowych oraz portfela hipotek opartego głównie na zamożnych gospodarstwa domowych (60 proc. portfela hipotek jest w posiadaniu 30 proc. najbardziej zamożnych gospodarstw domowych, dane za 2021 r.). Realny wzrost cen mieszkań w Polsce również nie należy do wysokich na tle innych krajów, stąd MFW nie widzi ryzyka pęknięcia bańki, ponieważ jej po prostu nie ma.

Gorzej wypadamy w odsetku niespłaconego zadłużenia oprocentowanego zmienną stopą procentową. Wynika to z faktu, iż w Polsce wciąż dominuje zmienne oprocentowanie w kredytach hipotecznych, choć powoli się to zmienia. Wzrost stóp procentowych NBP doprowadził do zmiany preferencji gospodarstw domowych w kierunku stałego oprocentowania. Z danych EBC wynika, że udział nowych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw spadł z 93 proc. w 2021 r. do 83 proc. obecnie.

Kolorem czerwonym (najwyższe ryzyko) został oznaczony wskaźnik C5, który przedstawia skalę zaostrzenia warunków finansowych. W Polsce, w Czechach, na Węgrzech i w USA stopy procentowe wzrosły do najwyższych poziomów na tle innych krajów, co stanowi bezpośrednie ryzyko dla niewypłacalności. Choć, jak już wspomniałem, wakacje kredytowe ograniczyły oddziaływanie stóp procentowych na sytuację finansową gospodarstw domowych.

Zobacz także: Kryzys na rynku nieruchomości w USA?! Sytuacja przypomina kryzys finansowy w 2008 roku

Podsumowanie

W ostatnim czasie nie ujawniły się żadne istotne czynniki ryzyka wskazujące na kryzys mieszkaniowy w Polsce. Gospodarstwa domowe wspierane wakacjami kredytowymi w ogólnym rozrachunku są wypłacalne, natomiast sektor bankowy okazał się odporny na destabilizację amerykańskiego i europejskiego systemu finansowego.

Zdywersyfikowana baza depozytowa i wysokie wskaźniki płynności polskich banków komercyjnych (wykres powyżej) minimalizują ryzyko wystąpienia krachu na wzór amerykańskiego banku Silicon Valley (Puls Biznesu, 2023). Natomiast stosunkowo dobra kondycja finansowa zadłużonych gospodarstw domowych, niski udział zadłużenia do dochodów i brak nadmiarowych wzrostów cen mieszkań na tle innych gospodarek, pozwalają wysnuć wniosek, że wystąpienie kryzysu finansowego przez kanał krachu na rynku nieruchomości, to także mało prawdopodobny scenariusz. Ani kryzys finansowy, ani kryzys mieszkaniowy, nam nie zagrażają.

Czy grozi nam Światowy Kryzys Finansowy? [ANALIZA]

Wszelkie prawa do treści zastrzeżone.

Gabriel Chrostowski

Analityk makroekonomiczny, w wolnych chwilach uprawiający piłkę nożną oraz biegi krótko- i długodystansowe

Polecane artykuły

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker