Komentarze I AnalizyPolska

Mieszkanie prawem czy towarem? [RAPORT OG]

„Wzrost cen na rynku nieruchomości”. Hasło to przyświeca polskiemu społeczeństwu od 2013 roku, kiedy to po postkryzysowej stagnacji rozpoczął się nieprzerwany wzrost cen mieszkań w polskich miastach obserwowany do dziś. Trend ten jeszcze bardziej nasilił się w czasie pandemii, a w wyniku wybuchu wojny w Ukrainie silnie wzrosły także stawki najmu. Równocześnie regulacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz podwyżki stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP) osłabiły zdolność kredytową Polaków. W konsekwencji tych wydarzeń do łask powróciło hasło głównie propagowane przez środowiska lewicowe: „Mieszkanie prawem, nie towarem”. Uznaliśmy to za obowiązek, aby poddać analizie sens wyżej wymienionej maksymy z perspektywy nauk ekonomicznych, prowadzonej polityki mieszkaniowej oraz specyfiki rynku nieruchomości z uwzględnieniem spectrum prawniczego. 

Co mówią międzynarodowe rozporządzenia?

Prawo do mieszkania znalazło swoje miejsce Powszechnej deklaracji praw człowieka przyjętej w 1948 roku oraz w Międzynarodowym pakcie praw gospodarczych, społecznych i kulturalnych. Pakt ten został ratyfikowany przez 170 państw członkowskich ONZ, w tym Polskę w 1977 roku. W anglojęzycznej wersji zapisy w dokumencie brzmią:

the right of everyone to an adequate standard of living for himself and his family, including adequate food, clothing and housing

Wersja polskojęzyczna przyjęta przez ówczesne władze PRL brzmi:

prawo każdego do odpowiedniego poziomu życia dla niego samego i jego rodziny, włączając w to wyżywienie, odzież i mieszkanie

Zobacz także: Mieszkanie z niskim czynszem? Zapomnij. Samorządy takich nie budują [FELIETON]

Co mówi polskie prawo, czyli Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Osoby propagujące hasło: „Mieszkanie prawem, nie towarem” w swojej argumentacji powołują się na zapis w artykule 75. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. 

Art. 75. [Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych]

  1. Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
  2. Ochronę praw lokatorów określa ustawa.

Z powyższego zapisu jasno wynika, że najwyższy akt prawny w Polsce, jakim jest Konstytucja RP., nie stwierdza, iż państwo daje obywatelom „prawo do mieszkania”.

W rozumieniu prawa podmiotowego artykuł 75 Konstytucji RP takiego prawa [do mieszkania] nie stanowi. Wyjaśnić należy, iż przez prawo podmiotowe rozumiemy zespół uprawnień występujących w określonym stosunku cywilnoprawnym. Jest to, zatem zbiorcza, nadrzędna kategoria pojęciowa, określająca prawa strony uprawnionej (osoby fizycznej lub prawnej). Przepis art. 75 Konstytucji RP nie zobowiązuje państwa do zagwarantowania mieszkania każdemu obywatelowi. Przepis ten zawiera jedynie założenia normy programowej, która powinna określać cele działania państwa w zakresie polityki mieszkaniowej oraz wymienia przykładowe środki służące ich realizacji — wyjaśnia dr nauk prawnych Witold Kabański dla portalu Oceniamy Deweloperów

Konstytucja Rzeczypospolitej [co zaznacza prawnik] artykułuje jednak, że państwo i jego organy zobowiązane są prowadzić politykę mieszkaniową, która po pierwsze wspiera potrzeby obywateli, a po drugie pozwala uniknąć kryzysu bezdomności. Czy państwo wywiązuje się z konstytucyjnego obowiązku wspierania potrzeb mieszkaniowych polskiego społeczeństwa? To zagadnienie niezwykle istotne z punktu widzenia idei „Mieszkanie prawem, nie towarem”.

Mieszkanie: dobro podstawowe czy luksusowe?

Punktem wyjścia do oceny polityki mieszkaniowej realizowanej przez rząd oraz podmioty lokalne jest typologia pojęcia „mieszkanie” ze względu na rodzaj dobra. Wbrew pozorom trudno określić czy mieszkanie jest dobrem podstawowym, czy też luksusowym. Z jednej strony posiadanie mieszkania jest potrzebą podstawową, która służy do zaspokojenia kolejnych potrzeb, tj. chociażby potrzeby bezpieczeństwa czy tych wyższego rzędu. Mieszkanie jest również dobrem, które bezpośrednio określa warunki bytowe — materialne oraz społeczne — danego człowieka, a więc bezpośrednio wpływa na jego funkcjonowanie w społeczeństwie. W takim rozumowaniu mieszkanie jest dobrem podstawowym, bez którego niemożliwe jest spełnienie, takich potrzeb jak potrzeby uznania, przynależności, samorealizacji itp.

Z drugiej strony mieszkanie może być identyfikowane również jako dobro luksusowe. Po pierwsze cechuje się rzadkością, gdyż jego podaż jest ograniczona. Tereny pod zabudowę mieszkaniową nie mnożą się i nie idą w nieskończoność. Ich metraż jest ograniczony. Po drugie mieszkanie może być pozycjonowane obok takich dóbr jak ekskluzywne samochody, drogie biżuterie czy kamienie szlachetne ze względu na swoją cenę. Większość osób nie jest w stanie kupić lokum z jednej, dwóch, trzech czy czterech pensji. W związku z powyższym mieszkanie jako towar o ograniczonej podaży oraz wysokiej wartości może być pozycjonowane jako dobro luksusowe. Zważywszy jednak na czołowe miejsce potrzeb mieszkaniowych w potrzebach człowieka, bliżej prawdy jest teza, w której stwierdza się, iż mieszkanie jest dobrem podstawowym.

Polityka mieszkaniowa w Polsce

Co do zasady polityka mieszkaniowa powinna być prowadzona w taki sposób, aby osiągnąć trzy podstawowe cele: tworzenie warunków do zakupu lub najmu mieszkań przez wszystkich obywateli, zapewnienie dostępności zasobu mieszkaniowego, co oznacza realizację odpowiedniej skali inwestycji przy wykorzystaniu głównie mechanizmu rynkowego oraz wspieranie odpowiedniej jakości zasobu mieszkaniowego w całym okresie użytkowania danej nieruchomości. Polityka mieszkaniowa realizowana jest na dwóch szczeblach, szczeblu centralnym przez rząd oraz szczeblu lokalnym przez gminy, o czym mówi art. 7 ustawy 1 z dnia 8 marca 1990 o samorządzie gminnym: „zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy […] gminnego budownictwa mieszkaniowego”. Państwo jako podmiot centralny sprawuje rolę nadzorcy nad rynkiem mieszkaniowym i w przypadku występowania wad mechanizmu rynkowego koryguje jego ułomności poprzez działania gmin.

Tak więc, w uproszczeniu polityka mieszkaniowa stanowi element interwencjonizmu państwowego, który ma na celu wyrównywanie szans w pozyskaniu mieszkania wśród społeczeństwa. Owa ingerencja państwa w rynek odbywa się w różnego rodzaju formach: nadzór publiczny nad rynkiem mieszkaniowym oraz instytucjami kredytowymi, dotacje z budżetu państwa dla budujących, kupujących, wynajmujących i użytkujących mieszkania, opracowywanie planów zagospodarowania przestrzennego oraz budowa mieszkań socjalnych pod wynajem dla grupy obywateli o najniższych zarobkach. Dobór odpowiedniego instrumentarium oraz skala działań w polityce mieszkaniowej zależy od sytuacji społeczno-ekonomicznej gospodarstw domowych oraz liczby mieszkań. Przykładowo, im wyższe dochody danego społeczeństwa, tym większe możliwości w pozyskaniu kredytu hipotecznego, który w obecnych realiach jest głównym źródłem zakupu mieszkania. Wobec tego państwo wtedy nie będzie zmuszone wspierać ze środków budżetowych kredytobiorców w formie dopłat do kredytów lub innych działań.

Polityka mieszkaniowa w Polsce na przestrzeni lat ulegała przeobrażeniu. Do końca lat 80. XX wieku w tzw. czasach PRL, rynek mieszkaniowy był całkowicie zdominowany przez państwo. Wówczas państwo budowało mieszkania na potęgę [szczególnie w latach 70.] pod wynajem na niskie czynsze, co wzmagało popyt i było szansą dla niskodochodowych grup społecznych, które miały mniejsze możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W wyniku transformacji ustrojowej doszło do zmniejszenia ingerencji państwa w rynek nieruchomości i za kreowanie polityki mieszkaniowej odpowiedzialne były powołane samorządy terytorialne. Jednak brak wystarczających środków samorządów spowodował, że pomysł ten nie zdał egzaminu.

Od tego momentu, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych zaczęło spoczywać na barkach obywateli. Innymi słowy, sytuacja na rynku mieszkaniowym oparta była głównie o działania mechanizmu rynkowego. Jak wskazują Kisiel, Zielińska-Szczepkowska oraz Dzieżyk (2021) w efekcie tego jakość i stan zagospodarowania przestrzennego uległ pogorszeniu. Znacząco zwiększyła się liczba decyzji administracyjnych wydawanych przez władze gmin na budowę oraz inwestycję deweloperskie na terenach wcześniej służących do celów rekreacyjnych, tj. tereny zalesione czy cenne przyrodniczo.

Powyższe przemiany, tj. przejście od gospodarki centralnie planowanej do gospodarki wolnorynkowej, transformacja ustrojowa, w tym prywatyzacja sektora nieruchomości, coraz mniejsza ingerencja państwa w rynek mieszkaniowy, a tym samym większa odpowiedzialność w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych spoczywająca na obywatelach (czyt. na mechanizmie rynkowym), spowodowały, że mimo dalszej ingerencji państwa w rynek mieszkaniowy, jest on zdominowany przez osoby prywatne, na co wskazuje poniższa tabela obrazująca stan zasobów mieszkaniowych w Polsce według form własności. Aż 80% zasobów mieszkaniowych jest w posiadaniu osób fizycznych. Natomiast najmniej mieszkań należy do Skarbu Państwa.

Tabela 1. Zasoby mieszkaniowe w Polsce według form własności w 2020 roku.

WyszczególnienieMieszkania w tys.Powierzchnia użytkowa
w tys. m²
Ogółem15 015,31 118 813,2
Własność:
gmin (komunalna)806,735 296,7
spółdzielni mieszkaniowych1 981,097 458,6
Skarbu Państwa29,51 521,1
zakładów pracy63,23 720,4
osób fizycznych12 027,5975 557,1
towarzystw budownictwa społecznego106,75 259,3

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Rynek mieszkaniowy jest pod kontrolą obywateli i mechanizmu rynkowego, gdzie ingerencja w prawo popytu i podaży ze strony państwa jest relatywnie niewielka. Należy jednak zadać pytanie. Czy rynek jest efektywny i zaspokaja potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, bo przecież taka jest jego rola. Niestety nie. Mieszkań jest po prostu za mało.

Jeżeli chodzi o dostępność mieszkań to jest ona w Polsce mniejsza niż w Zachodniej Europie, co pokazuje np. liczba mieszkań na 1000 mieszkańców (w 2020 niecałe 393 w Polsce wobec np. blisko 515 w Niemczech). Oczywiście liczba ta nie mówi nic o geograficznej strukturze tych niedoborów (w którym regionie / mieście mieszkań jest mniej, a gdzie więcej), ale pokazuje, że przy trendzie zmniejszania się rozmiarów gospodarstw domowych (i zwiększania ich liczby), a także wobec napływu migrantów zarobkowych, a w 2022 także uchodźców, mieszkań w Polsce jest za mało – wyjaśnia dla naszego portalu ekonomista SGH Marcin Czaplicki

Statystyk świadczących o deficycie w sektorze mieszkaniowym jest więcej. Mimo wzrostu liczby oddanych do użytku mieszkań w latach 2011-2019 (ich liczba wzrosła o 58%), szacuje się, że deficyt mieszkań wynosi ok. 641 tysięcy. Inne dane wskazują na deficyt o wartości nawet do 4 mln mieszkań. W 2019 roku aż 1,9 mln osób mieszkało wspólnie z innym gospodarstwem domowym. Skoro mechanizm rynkowy zawodzi i mieszkań w Polsce jest za mało, to w teorii ową pustkę powinno wypełniać państwo swoją polityką mieszkaniową. Oczywiście, nie wypełnia. Z raportu Najwyższej Izby Kontroli (NIK) wynika, że w od stycznia 2016 r. do czerwca 2019 r. liczba gospodarstw domowych oczekująca na mieszkanie gminne wzrosła o 30%. Przechodzimy więc do clou rozważań w tym rozdziale. Dlaczego polityka mieszkaniowa jest nieefektywna?

Na przestrzeni ostatnich lat, państwo stara się być aktywnym uczestnikiem na rynku mieszkaniowym realizując niżej opisane programy mieszkaniowe. Mają one za zadanie walczyć z dwoma głównymi problemami XXI wieku: niedobór mieszkań oraz wysokie ceny mieszkań w stosunku do dochodów Polek i Polaków. Problematyka ta częstokroć poruszana jest w publicznym dyskursie i częstokroć pojawiają się nowe programy mające zwiększyć liczbę mieszkań i zniwelować ograniczenia dochodowe w zakupie lub wynajmie mieszkania przez obywateli.

Tabela 2. Programy wsparcia mieszkalnictwa w Polsce w ramach polityki mieszkaniowej w ostatnich latach.

ProgramCzas trwaniaGłówne założenia i cele
 

 

Budownictwo Socjalne

 

 

 

 

 

 

 

2007 – trwa

 

 

 

 

 

  • dla powiatów, gmin, związków międzygminnych i organizacji pożytku publicznego zajmujących się budownictwem socjalnym;
  • zapomoga w wysokości max. 80% kosztów budowy mieszkań chronionych, lokali socjalnych, lokali komunalnych, noclegowni, domów dla bezdomnych;
  • w okresie 2021-2025 na program zostanie przeznaczone maksymalne 5 mld zł z budżetu państwa;
  • celem jest zwiększenie zasobu mieszkaniowego gminy służącego zaspokojeniu potrzeb osób o niskich dochodach, w tym zagrożonych wykluczeniem społecznym.
 

 

Mieszkanie dla Młodych

 

 

 

 

2014-2018

 

 

  • konieczność spełnienia wielu kryteriów związanych z wiekiem, ceną mieszkania oraz kredytem;
  • progi dopłat zależne od statusu rodziny (np. jej liczebności);
  • celem było wsparcie polityki prorodzinnej przez rząd.
 

 

 

Mieszkanie Plus

 

 

 

 

 

 

 

2016 – trwa

 

 

 

 

  • dla wszystkich gospodarstw domowych, szczególnie dla oszczędzających na mieszkanie lub chcących zakupić mieszkanie pod wynajem;
  • kryterium dochodowe jest brane pod uwagę tylko w przypadku kolejności przyznawania świadczeń, w tym pierwszeństwo mają rodziny wielodzietne, nie ma wymogów wiekowych oraz posiadania pierwszego mieszkania;
  • program składa się z trzech filarów: narodowy fundusz mieszkaniowy, wsparcie dla budownictwa społecznego oraz indywidualne konta mieszkaniowe.
 

Fundusz mieszkań na wynajem

 

 

 

2015 – trwa

 

 

  • program z inicjatywy Banku Gospodarstwa krajowego w celu poszerzenia oferty mieszkań w największych miastach: Warszawa, Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia Sopot), Wrocław, Łódź, Poznań, aglomeracja śląska;
  • celem jest zachęcenie społeczeństwa do długookresowego wynajmu mieszkań zamiast zakupu własnego lokum na kredyt.
 

 

Mieszkanie na start

 

 

 

 

 

2019 – trwa

 

 

 

  • konieczność spełnienia ściśle określonych kryteriów dochodowych;
  • brak możliwości wykupu nieruchomości na własność, dotyczy tylko dopłat do czynszów;
  • celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób, których nie stać na posiadanie własnego mieszkania oraz zachęcenie inwestorów prywatnych i deweloperów do budowania mieszkań pod wynajem.
Mieszkanie bez wkładu własnego*wchodzi w życie od 27 maja 2022 r.
  • państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat;
  • z programu mogą skorzystać wszystkie gospodarstwa domowe (single, pary, małżeństwa i rodziny z dziećmi);
  • celem jest zwiększenie dostępności finansowania własnego mieszkania.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Roman Kisiel, Joanna Zielińska-Szczepkowska, Katarzyna Dzieżyk, Potrzeby mieszkaniowe a prowadzona polityka mieszkaniowa w Polsce – wyniki badań ankietowych, 2021 oraz GOV.PL

Jednym z czynników wpływających na nieefektywność programów, za pomocą których realizowana jest polityka mieszkaniowa to ich niestabilność. W XXI wieku realizowanych było już multum programów, gdzie samych ulg podatkowych było aż osiem: ulga z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej, ulga budowlana, ulga za wynajem, ulga remontowa, ulga odsetkowa, ulga meldunkowa, ulga mieszkaniowa dla podatników, ulga termomodernizacyjna. Jest to efekt często zmieniających się władz, które proponowały różnorakie sposoby prowadzenia polityki mieszkaniowej.

Jednym z programów polityki mieszkaniowej jest program wsparcia budownictwa socjalnego, który realizowany jest od 2007 roku. W jego ramach Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) ofertuje bezzwrotne dofinansowanie do max. 80% kosztów inwestycji związanej z budową danego lokum. Do lutego 2019 roku z funduszu programu sfinansowano budowę 19 tys. mieszkań oraz 1,1 tys. noclegowni dla osób bezdomnych. Mimo że program kontynuuje swoją działalność, to jego wpływ na zwiększenia dostępności mieszkań jest marginalny. Według danych GUS w latach 2005-2018 jego udział w budownictwie mieszkaniowym ogółem stanowił mniej niż 2%. Jak wskazuje L. Groeger (2016), gminy nie wykazują zbyt dużego zainteresowania uczestnictwa w programie ze względu na wysokie zaangażowanie środków własnych w jego finansowaniu.

W okresie 2014-2018 do instrumentów polityki mieszkaniowej zaliczał się program „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), który zastąpił program „Rodzina na Swoim” obowiązujący do 2012 roku. W ramach programu realizowano dopłaty do kredytów hipotecznych, które polegały na dofinansowywaniu wkładu własnego w wysokości od 10 do 30% w zależności od liczby dzieci. Początkowo dopłaty obowiązywały tylko do mieszkań kupionych na rynku pierwotnym, jednak po krytyce tego rozwiązania rozszerzono MdM o rynek wtórny. Początkowo, wadą programu było spełnienie licznych kryteriów, tj. wiek poniżej 35 lat (w przypadku małżeństwa brano pod uwagę wiek młodszego małżonka), konieczność zaciągnięcia kredytu na okres nie krótszy niż 15 lat, wielkość mieszkania nie mogła przekroczyć 75 m², zaś w przypadku domu jednorodzinnego – 100 m². W wyniku nowelizacji z 2015 roku zniesiono kryterium wieku oraz zwiększono maksymalną powierzchnię mieszkania i domu o 10 m². Z założenia celem programu było wsparcie polityki prorodzinnej, w tym umożliwienie rodzinom wielodzietnym zakup mieszkania. Raport NIK z 2017 roku wskazuje jednak, że beneficjentami programu okazały się gównie osoby i małżeństwa bezdzietne.

Jednym z programów wspierających rynek najmu jest Fundusz Mieszkań Na Wynajem realizowany od 2014 roku i zainicjowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (2014). Program został utworzony w oparciu o Ustawę z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych, a co niezwykle istotne działa na zasadach rynkowych nie obciążając budżetu państwa. Głównym celem programy jest zwiększenie dostępnej liczby mieszkań na wynajem i profesjonalizacja rynku wynajmu.

Od 2016 roku spore nadzieje wiązane są z realizacją licznych programów w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Jednym z nich jest „Mieszkanie Plus”. Założeniem programu jest budowa przystępnych cenowo mieszkań na wynajem z możliwością dojścia do własności. Realizacja programu jest oparta na zasadach rynkowych, a za jego wdrażanie i funkcjonowanie odpowiedzialna jest spółka PFR Nieruchomości. Realizacja programu odbywa się we współpracy z z gminami lub ich spółkami, które decydują o kryteriach wyboru najemcy oraz pierwszeństwa w przyznaniu mieszkania (przeważnie głównym kryterium jest dochód). Program „Mieszkanie Plus” w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego zmienia optykę na zasady funkcjonująca na rynku mieszkaniowym. Jak wspomniałem, w zasadzie od początku XXI wieku zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jest głównie w gestii społeczeństwa. Program ten pokazuje jednak, że państwo zamierza coraz aktywniej ingerować w zaspokajanie potrzeb społeczeństwa.

Niestety, na ten moment realizację programu należy nazwać fiaskiem. Do 2019 roku, rząd deklarował budowę 100 tys., jednak z danych NIK wynika, że do końca października 2021 roku do użytku oddano zaledwie ok. 15 tys. mieszkań. Jako główne przyczyny niskiej efektywności programu „Mieszkanie Plus” wskazuje się brak skutecznych i spójnych rozwiązań prawnych oraz opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych.

Uzupełnieniem programu „Mieszkanie Plus” jest „Mieszkanie na Start”. Program ten realizowany jest od 2019 roku, stąd też trudno wyciągać daleko idące wnioski. Jest to program, którego założeniem są dopłaty do czynszu dla pierwszych najemców nowych mieszkań w ramach współpracy pomiędzy inwestorami i deweloperami a gminami. Program skierowany jest do osób, których dochody przekraczają maksymalne kryterium przyznania mieszkania komunalnego, a których nie stać na zakup mieszkania lub jego najem na rynku. Dopłaty do mieszkań realizowane są za pośrednictwem BGK z Funduszu Dopłat.

Niestety, dotychczasowe programy mieszkaniowe nie rozwiązały problemów, tj. deficytu mieszkaniowego, niska podaż, wysokie koszty budowy mieszkań oraz ich ceny, nieskuteczność w zarządzaniu zasobem publicznym oraz prowadzeniu polityki mieszkaniowej i w mniejszym stopniu techniczny zasób mieszkaniowy. Co istotne, ostatnie programy mają głównie charakter popytowy (Mieszkanie na Start, Fundusz Mieszkań na Wynajem czy wcześniejsze Mieszkanie dla Młodych), czego skutkiem jest pogłębianie się problemu wysokich cen mieszkań w stosunku do realnego dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych. Jest to błędne działanie naszych rządzących, gdyż problem na rynku mieszkaniowym występuje głównie po stronie podażowej.  Państwo powinno zacząć alokować swoje środki w większym stopniu na programy wspierające podaż (np. budownictwo państwowe), kosztem programów wspierających popyt (Mieszkanie bez wkładu własnego).

O nieefektywności polityki mieszkaniowej świadczą również badania ankietowe przeprowadzone przez ekonomistów z Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie. Z przeprowadzonego badania ankietowego w III kw. 2019 roku na grupie 200 losowo wybranych Polaków powyżej 18. roku życia wynika, że rząd nie wspiera swoich obywateli w pozyskaniu mieszkania. Aż 66% respondentów było takiego zdania. W ich opinii wynika to z zaniedbania tej dziedziny gospodarki, tj. sektora mieszkaniowego. Jednocześnie ankietowani w większości (62%) wskazali, że wykazują chęć uczestnictwa w programach rządowych, natomiast 27% nie czuła takiej potrzeby. Badane osoby wskazały również propozycje zmian w zakresie polityki mieszkaniowej, tj. obniżenie cen nieruchomości (15%), zwiększenie dofinansowań mieszkaniowych dla obywateli (12,7%) oraz zwiększenie zarobków (9,23%). Taki sam odsetek dotyczył również wsparcia osób młodych w kwestii mieszkaniowej.

Reasumując, państwo chcąc wyjść naprzeciw potrzebom mieszkaniowym Polaków od wielu lat realizuje programy mające z jednej strony zwiększyć dostępność mieszkań, a z drugiej strony umożliwić jego zakup lub wynajem poprzez dopłaty do czynszów oraz kredytów. Nietrafiony dobór instrumentów oraz ich zmienność powodują, że potrzeby mieszkaniowe najuboższej grupy obywateli są niezaspokajane. W ostatnich ośmiu latach udział mieszkań, które służą potrzebom gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach stanowiły zaledwie 2,5% nowych zasobów mieszkaniowych.

Nieefektywność polityki mieszkaniowej zauważa również ekonomista ING Adam Antoniak.

Ostatnie programy rządowe w zakresie wspierania rynku mieszkaniowego (np. Mieszkanie+) nie przyniosły większych sukcesów. Warto zauważyć, że koncepcja dofinansowania wkładu własnego idzie w przeciwnym kierunku niż działania KNF w ostatnich latach, które koncentrowały się na ograniczeniu potencjalnego ryzyka kredytów mieszkaniowych, m.in. poprzez podnoszenie wymogów minimalnego wkładu własnego. Hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem!” można rozumieć bardzo szeroko i próbować realizować na wiele sposobów. W Polsce dominuje model posiadania własnego mieszkania, ale są kraje UE, w których dużo większą rolę odgrywa najem (np. Niemcy). Być może w tym obszarze rząd może poszukać narzędzi wsparcia, które ułatwią znalezienie pierwszego lokum młodym osobom. Jedną z zalet modelu najmu jest większa elastyczność i mobilność pracowników, co w sytuacji niedoborów pracowników może być istotnym czynnikiem z punktu widzenia rynku pracy – wyjaśnia ekspert.

Po pierwsze istnieje potrzeba ujednolicenia działań rządowych w ramach polityki mieszkaniowej (być może odpowiedzią na tą potrzebę jest Narodowy Program Mieszkaniowy, na jego ocenę jest jeszcze czas), a po drugie zwiększenia wydatków z budżetu państwa. W okresie 1991-2006 wydatki z budżetu państwa na gospodarkę mieszkaniową spadły z 1,8% PKB w 1992 r. do 0,1% PKB w 2006 roku. W 2019 roku wydatki jako procent PKB wyniosły już tylko 0,08% (1,2 mld zł). Średnia unijna wynosi 0,5% PKB. W związku z powyższym wydatki budżetowe na sektor mieszkaniowy są najniższe w całej UE.

Należy przy tym zaznaczyć, że rynek mieszkaniowy w Polsce stał się obiektem spekulacji, w którym mieszkanie rozpatrywane jest jako dobro inwestycyjne, które chroni dostępną gotówkę przed utratą jej wartości i staje się miejscem alokacji kapitału, co znacząco utrudnia efektywne prowadzenie polityki mieszkaniowej.

 Zobacz także: W 2021 roku nowe mieszkanie oddawano do użytkowania co 134 sekundy

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Rozważania na temat rynku mieszkaniowego w Polsce w pewnym stopniu odbyły się już w poprzednim rozdziale przy analizie polityki mieszkaniowej. Poruszona została problematyka niskiej dostępności mieszkań, wysokich cen mieszkań w stosunku do dochodów (chociaż istnieją dane mogące obalić ten fakt) czy wysokiego deficytu mieszkaniowego. Rozdział ten poruszy zagrożenia, problemy oraz wady rynku mieszkaniowego w szerszym i bardziej dogłębnym spectrum.

Po pierwsze, postaram się odpowiedzieć na pytanie: Czy rzeczywiście jest tak drogo? Należy mieć na uwadze, że rynek mieszkaniowy, czy w szerszym pojęciu, rynek nieruchomości charakteryzuje się cyklicznością. Okres boomu to wzrost konsumpcji oraz inwestycji. Z jednej strony wzrasta popyt na mieszkanie jako dobro podstawowe ze strony gospodarstw domowych, a z drugiej strony jako dobro inwestycyjne ze strony inwestorów/deweloperów. Z okresem boomu mieliśmy do czynienia przed światowym kryzysem finansowym w latach 2004-2007, a co było dalej wszyscy wiemy. Krach finansowy i załamanie się cen mieszkań, które w Polsce spadały aż do 2013 roku. Z okresem boomu mamy do czynienia również teraz. Ceny nieruchomości nieprzerwanie rosną od 2013 roku, przy czym dynamika wzrostu gwałtownie przyspieszyła od 2017 roku.

Z pozoru wydawać się może, iż obecny boom na rynku nieruchomości jest zdecydowanie mocniejszy niż ten sprzed krachu finansowego. Mimo że od kilku lat jesteśmy w fazie intensywnych wzrostów, to realne ceny mieszkań, tj. w porównaniu do dochodów gospodarstw domowych są niższe o 23% niż w 2007 roku. Jak wynika z poniższego wykresu, relacja średniej ceny m² mieszkania w stosunku do przeciętnego wynagrodzenia w Polsce jest obecnie zdecydowanie mniejsza.

Uwzględniając transfery społeczne (np. 500+), sytuacja gospodarstw domowych jest jeszcze lepsza.

Bazując na danych NBP dotyczących cen nieruchomości (rynek wtórny, 10 miast), obecny poziom cen w relacji do przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej nie jest szczególnie wysoki. To powrót do poziomów z około 2013 roku, a więc zdecydowanie lepiej niż np. w 2008. Jeżeli dodamy do tego wprowadzone w ostatnich latach nowe świadczenia społeczne (np. 500+) to relacja ta wygląda jeszcze lepiej. Trudno więc uzasadnić twierdzenie, że ceny nieruchomości są obecnie szczególnie wysokie, a same mieszkania niedostępne, biorąc pod uwagę doświadczenia poprzednich lat, np. zaraz po wejściu do UE – tłumaczy Piotr Popławski, ekspert ING Bank Polski.

Jest to efekt większej dynamiki wzrostu przeciętnego wynagrodzenia brutto aniżeli wzrostu cen mieszkań. Bazując na danych AMRON, średnie miesięczne wynagrodzenie zwiększyło się w latach 2009-2021 o 77%, natomiast ceny mieszkań o 24%.

Zobacz także: Mieszkanie bez wkładu własnego. Jakie warunki trzeba spełnić?

Realne ceny mieszkań stopniowo malały od kryzysu finansowego aż do 2018 roku, po którym nastąpiła hossa na rynku nieruchomości. Od tego momentu relacja cen mieszkań w stosunku do dochodów ulega wzrostowi, co stanowi szczególne zagrożenie dla osób najuboższych oraz młodych wchodzących na rynek pracy. Wysokie ceny oraz niska podaż mieszkań powodują, że osoby te mają problemy z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Skłania to do poszukiwania odpowiedzi na dwa fundamentalne pytania. Jakie są przyczyny obecnego wzrostu na polskim rynku mieszkaniowym? Dlaczego w Polsce jest mała liczba mieszkań? 

Bolączką polskiego rynku mieszkaniowego jest niska dostępności mieszkań i kształtowanie się tzw. luki mieszkaniowej, która może być definiowana jako nadwyżka popytu (zapotrzebowania na mieszkanie) nad podażą (liczbą mieszkań oddanych do użytku). Jest to niezwykle ważna problematyka, ponieważ w przypadku hossy z jaką mamy [jeszcze] do czynienia, popyt na mieszkania rośnie szybciej niż ich podaż, czego skutkiem są gwałtowne wzrosty cen. Problem niskiej podaży oraz wysokich cen mieszkań to zjawiska ściśle korelujące ze sobą.

Wbrew pozorom polska mieszkaniówka w ostatnich latach przechodzi dobry czas. Według danych GUS przez osiem lat oddano do użytku niemal 1,5 mln lokali mieszkalnych, rozpoczęto budowę ponad 1,6 mln mieszkań i wydano pozwolenia na kolejne 1,9 mln. Według raportu Deloitte „Property Index 2020” w Polsce oddano najwięcej mieszkań do użytku w Europie w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców.

Mimo że polscy deweloperzy i inwestorzy indywidualni w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców budują najwięcej w Europie, to mieszkań jest wciąż za mało. Pod tym względem jesteśmy daleko za krajami z Europy Zachodniej. Z liczbą 392,9 mieszkań na 1 tys. osób plasujemy się dopiero na 14 miejscu w Europie (stan na 2020 r.). Aby dogonić europejską czołówkę, tj. Portugalię (581,9), Bułgarię (575,3) oraz Francję (548,8) musielibyśmy mieć ok. 8 mln mieszkań więcej niż obecnie. Poziom mieszkań na 1 tys. mieszkańców, który istotnie zaspokoiłby potrzeby mieszkaniowe w Polsce musiałby być na poziomie zgodnie ze standardami zachodnimi, czyli ok. 500 mieszkań. Aby Polska osiągnęła taki współczynniki lokali mieszkalnych musiałoby powstać dodatkowe 4,7 mln mieszkań (taki jest poziom luki mieszkaniowej). Ile potrzebujemy na budowę takiej liczby lokali? Zakładając, że utrzymamy tempo oddawania mieszkań i domów do użytku z 2021 r. (234,9 tys.), będzie to dopiero w 2040 roku.

Skoro wiemy już, że mieszkań w Polsce brakuje, należy zdiagnozować przyczyny takiego stanu rzeczy. Nie jest to tylko wina opisywanej już nieefektywnej polityki mieszkaniowej (jest to jednak istotny czynnik). Niski współczynnik liczby mieszkań na 1 tys. mieszkańców to w dużej mierze „zasługa” PRL. U kresu komunizmu Polska ze współczynnikiem 282 lokali mieszkalnych na 1 tys. mieszkańców miała najmniej mieszkań w regionie, nie mówiąc już o krajach zachodniej Europy. W związku z powyższym, doganianie europejskich standardów rozpoczynaliśmy z niskiej pozycji startowej. Mimo to, polski proces konwergencji można zaliczyć do udanych (co nie oznacza, że nie mógłby być bardziej dynamiczny).

Jak wynika z analizy Forum Obywatelskiego Rozwoju (FOR), liczba mieszkań na 1 tys. mieszkańców w Polsce rosła szybciej aniżeli w większości krajów OECD. W okresie postkomunistycznym (1990-2018) liczba mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców wzrosła w Polsce o 28%. Lepszy wskaźnik wzrostu mają jedynie Irlandia, Cypr, Portugalia, Chile, Japonia, Estonia, Bułgaria oraz Litwa. Jednak w większości tych krajów wzrost liczby mieszkań wynikał ze specyficznych uwarunkowań, a niekoniecznie z dobrze prowadzonej polityki mieszkaniowej. Portugalia oraz Cypr napędzane niskimi stopami procentowymi doświadczyły większego boomu mieszkaniowego niż Polska, za co de facto kraje te poniosły wysoką cenę postaci głębokiej recesji. Natomiast w krajach EŚW (Litwa, Estonia oraz Bułgaria) doszło do zjawiska depopulacji wynikającej z emigracji oraz problemów demograficznych. Jak wyliczają ekonomiści FOR, przy założeniu stałej populacji w analizowanym okresie, w Polsce wzrost liczby mieszkań w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców byłby wyższy. Warto zaznaczyć, że Polska – na 1 tys. mieszkańców –  buduje więcej niż Europa Zachodnia, tj. Francja, Niemcy czy Szwajcaria.

Ograniczenia podażowe na rynku nieruchomości wynikają także ze szkodliwych regulacji oraz czasochłonności procesu inwestycyjnego. Ekonomiści FOR wskazują, że bariery podażowe to efekt restrykcyjnych regulacji związanych z budową danego lokum. Natomiast długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę wydłuża cały proces inwestycyjny i tym samym budowę i oddanie mieszkania do użytku. Czasochłonne jest również uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która wymagana jest na działkach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego. Według danych z 2019 roku aż 43% decyzji na budowę w Polsce dotyczyło takich działek. To właśnie decyzja o warunkach zabudowy przesądza o wydłużaniu się procesu inwestycyjnego. Według danych PZFD w 2019 roku, zaledwie 11% decyzji zostało wydanych w obowiązującym terminie, tj. do 60 dni.

Istotny wpływ na pojawianie się wyżej wymienionych problemów ma chaos przestrzenny. Brak odpowiedniego zagospodarowania przestrzennego jest wciąż bolączką polskich miast. Koszty wynikające z chaosu przestrzennego kosztują nas rocznie aż 84,3 mld zł, co stanowi niemal 4% PKB. Zaznaczyć należy, że zmiany w ramach Nowego Ładu, tj. cyfryzacja procesu budowlanego oraz zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą każda gmina do 2025 roku będzie dysponować ogólnym planem, mogą ograniczyć dysfunkcyjność w wyżej analizowanym obszarze na rynku mieszkaniowym.

Kończąc już rozważania dotyczące niskiej dostępności mieszkań i barier po stronie podażowej, rozpocznę analizę kluczowych czynników powodujących dysfunkcję rynku mieszkaniowego po stronie popytowej. Podstawowym źródłem wysokich obecnie cen mieszkań (w ujęciu nominalnym) jest alokacja kapitału na rynek mieszkaniowy w celach inwestycyjnych, a nie konsumpcyjnych, co wzmaga popyt i w rezultacie podbija wartość nieruchomości. Innymi słowy mieszkanie staje się nie tyle dobrem konsumpcyjnym, co inwestycyjnym. Niemal połowa zapotrzebowania na mieszkania wynika z popytu inwestycyjnego. Na polskim rynku nieruchomości można wyróżnić kilka strategii inwestycyjnych: zjawisko flippingu, atak spekulacyjny (szybki zysk), kupno nieruchomości na wynajem (dochód pasywny).

Strategia inwestycyjna typu flipping polega na krótkoterminowej transakcji zakupu i sprzedaży mieszkania. Flipper kupuje nieruchomość mieszkaniową po niższej cenie, po czym dokonuje szybkiej transakcji sprzedaży po cenie wyższej. Najczęściej celem Flippera jest zakup mieszkania przeznaczonego do remontu lub w jakiś sposób obciążonego prawnie, gdyż takie nieruchomości są sprzedawane po cenie niższej niż panująca na rynku. Następnie dokonywany jest remont lub przebudowa, co w rezultacie zawyża wartość nieruchomości. Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu wraz z kosztem ewentualnych remontów stanowi zysk dla Flippera. Udział tzw. flipów w liczbie sprzedawanych mieszkań wynosi 5,9%, tak więc ich wpływ na rynek nieruchomości jest marginalny. Główna różnica między flippingiem a spekulacją jest taka, że spekulanci nie dokonują remontu lub przebudowy mieszkania. Największą popularnością cieszy się strategia zakupu nieruchomości i ich wynajem, czyli czerpanie dochodu pasywnego.

Dlaczego mieszkanie stało się dobrem inwestycyjnym? 

Można wyróżnić dwa czynniki, które na to wpłynęły: długotrwały wzrost cen nieruchomości oraz niska opłacalność innych inwestycji (giełda, obligacje skarbu państwa, depozyty). Ostatni raz spadek cen na rynku nieruchomości miał miejsce w 2013 roku. Od tego momentu wartość mieszkań stale rośnie, przez co stają się one zdecydowanie lepszą inwestycją niż lokowanie kapitału na giełdzie, w bankach czy zakup obligacji skarbu państwa. W 2015 roku średnia cena transakcyjna za 1 mkw. w 6 największych miastach wynosiła ok. 6 tys. zł. Natomiast w IV kw. 2021 roku cena wynosiła już ponad 9 tys. zł.

Wykres 6. Transakcyjne ceny mkw. mieszkań w 7 największych miastach (w zł).

Źródło: NBP

Jednocześnie stopy procentowe NBP znajdowały się na relatywnie niskim poziomie. Stopa referencyjna aż do I kw. 2020 roku znajdowała się na poziomie 1,5%. Następnie spadła do poziomu 0,1% w wyniku zastosowania luźnej polityki monetarnej w walce z pandemią. Są dwa skutki takiego zjawiska z punktu widzenia szeroko rozumianego inwestowania: po pierwsze maleje chęć do inwestowania w lokaty, po drugie bardziej rentowna staje się inwestycja w nieruchomości przy zastosowaniu dźwigni finansowej (w połowie inwestycja finansowana gotówką inwestora a w połowie z kredytu) ze względu na spadek poziomu kosztów kredytu. W wyniku tego następuje odpływ kapitału na rynek nieruchomości, co grozi pojawieniem się bańki i wystąpieniem kryzysu.

W efekcie niskich stóp procentowych, lokaty podobnie jak obligacje skarbu państwa stały się mało opłacalne. Z kolei podatek Belki (podatek od zysków kapitałowych) nie zachęcał do inwestowania na giełdzie. Jak wynika z poniższego wykresu relacja zysku z najmu do zysku z obligacji oraz lokat od 2013 roku ulegała stopniowemu zwiększeniu. Innymi słowy, zwiększała się różnica pomiędzy stopą zwrotu z najmu a stopą zwrotu z lokat czy obligacji. Tylko w momencie szczytu kryzysu na rynku nieruchomości w 2010 roku, zarówno lokaty oraz obligacje stały się bardziej rentowne.

Wykres 7. Opłacalność wynajmu mieszkań w 7 największych miastach w stosunku do alternatywnych inwestycji.

Źródło: NBP

Wskaźnik, który określa opłacalność danej inwestycji jest ROE (ang. Return on Equity). Wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE) pokazuje ile zysku udało się wygenerować z wniesionego kapitału własnego w daną inwestycję. Niskie stopy procentowe zachęcacją inwestorów do wykorzystywania tzw. dźwigni finansowej, polegającej na inwestycji opartej o kapitał własny oraz kapitał obcy. Rentowność takiej operacji jest większa niż całościowe finansowanie się z własnych środków, ponieważ koszty odsetkowe od kredytu zmniejszają podstawę opodatkowania. Wzrasta również stosunek zysku netto do kapitału własnego (oczywiście przy założeniu relatywnie niskiego poziomu kosztów kredytu, gdyż tylko wtedy jest to rozsądna decyzja).

Występowanie powyższego mechanizmu spowodowało, że inwestycje w mieszkanie przy finansowaniu się w połowie kapitałem obcym (LTV=50%) stało się niezwykle rentowne. Od 2015 roku aż do momentu zacieśniania polityki monetarnej przez NBP – co znacząco podniosło koszty odsetkowe – wskaźnik ROE (LTV=50%) jako średnia dla 7 największych miast był powyżej 4%. W związku z powyższym, z wszelkich kalkulacji ekonomicznych wynikało, że nie ma lepszego miejsca do lokowania dostępnego kapitału niż rynek nieruchomości.

Reasumując, rynek nieruchomości ze względu na niski poziom kosztów odsetkowych oraz niską opłacalność lokat, obligacji oraz akcji stał się miejscem wielu inwestycji. Wzmagany w ten sposób popyt inwestycyjny w połączeniu z popytem konsumpcyjnym powiększał różnicę między popytem a podażą, tj. dostępnością mieszkań, ponieważ deweloperzy nie nadążali z ich budową, mimo rekordowo wysokiego wolumenu mieszkań oddawanych do użytku. Ceny mieszkań podbijały również inne czynniki pokazane na poniższym wykresie, tj. wzrost kosztów robocizny ze względu na wzrost wynagrodzeń w gospodarce narodowej, rekordowo wysokie ceny ziemi, które wynikają z ułomności miejskich planów zagospodarowania przestrzennego, co obniża podaż gruntów do zabudowy oraz wzrost zysku deweloperów, który jest skutkiem drożejącej ziemi.

Wykres 9. Dynamika kosztów budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w cenie transakcyjnej netto w 6 największych miastach (I kw. 2007 = 1).

Źródło: NBP

Podsumowując, występuje multum czynników, które powodują, że rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się deficytem, czego skutkiem są niezaspokajane potrzeby mieszkaniowe (stąd przecież wzięła się maksyma „Mieszkanie prawem, nie towarem”). Z jednej strony do czynienia mamy z barierami po stronie podażowej (niska baza, kiepski plan zagospodarowania przestrzennego, szkodliwe regulacje, czasochłonny proces inwestycyjny) a z drugiej strony z silnym popytem wynikającym z naturalnej chęci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (popyt konsumpcyjny) oraz – co ważniejsze – z wysokiej rentowności rynku najmu (popyt inwestycyjny). Ponadto od 2017 roku rosną koszty budowy, które przedtem pozostawały na relatywnie stałym poziomie. Oliwy do ognia dolewa polityka mieszkaniowa rządu oparta o programy stymulujące popyt, a nie podaż. Co więcej, w ostatnim czasie doszło do regulacji Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie przyznawania kredytów oraz zacieśnienia polityki monetarnej. Dwa powyższe zjawiska stwarzają dodatkowe bariery dla osób planujących zakup mieszkania.

Regulacje KNF i polityka monetarna NBP a rynek mieszkaniowy

W efekcie rosnącego ryzyka kredytowego wynikającego ze wzrostu kosztów obsługi zadłużenia przez kredytobiorców, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) na podstawie rozporządzenia z 7 marca 2022 r. zalecił bankom komercyjnym przyjmować minimalny poziom zmiany stopy procentowej o 5 pkt procentowych.

W tym kontekście, biorąc pod uwagę obecne uwarunkowania na rynku kredytów hipotecznych oraz w świetle stwierdzonych praktyk stosowania Rekomendacji S przez banki w omawianym zakresie, organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. Zalecenie to mieści się w spektrum rozwiązań przewidzianych w Rekomendacji – czytamy w komunikacie UKNF

Z wyliczeń ekonomisty SGH Marcina Czaplickiego wynika, że nowe stanowiko UKNF obniża zdolność kredytową o blisko 20%. W związku z powyższym, zakup mieszkania na kredyt hipoteczny stanie się jeszcze trudniejszym.

Z punktu widzenia ochrony stabilności systemu finansowego ruch UKNF jest zrozumiały, ponieważ broni banki przed ponoszeniem nadmiernego ryzyka kredytowego.

Nie twierdzę przy tym, że omawiany ruch ze strony UKNF jest niewłaściwy. Jest on odpowiedzią na rosnącą akcję kredytową i pojawiające się sygnały spekulacji na rynku nieruchomości – wyjaśnia Marcin Czaplicki

Jaka jest przyczyna obaw KNF o stabilność systemu finansowego? 

Przyczynia nie tkwi po stronie banków, które generują rekordowe zyski. Przyczyna tkwi po stronie kredytobiorców, którzy zmagają się z wysokimi ratami kredytów w efekcie silnego zaostrzania polityki monetarnej przez NBP. Stopa referencyjna od września ubiegłego roku wzrosła z 0,1% do 4,5%. Wobec tego stawka WIBOR 3M będąca jednym z dwóch elementów (drugim jest marża banków) przy wyliczaniu raty kredytów wzrosła z 0,24% do 5,57%.

Wykres 10. Stopy procentowe NBP.

Wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych spowodował, że raty w polskich miastach wzrosły niemal dwukrotnie. W Szczecinie raty kredytów wzrosły o 97%, w Krakowie – 83%, w Gdańsku – 76%, w Warszawie – 75% a w Poznaniu – 73%. To właśnie pogorszenie się sytuacji kredytobiorców jest jednym z argumentów zwolenników twierdzenia: „Mieszkanie prawem, nie towarem”.

Tabela 3. Raty kredytu hipotecznego w wybranych miastach*

MiastoRata w lutym 2020Rata obecnieZmiania w procentach
Szczecin1 562 zł3 070 zł97%
Kraków2 132 zł3 906 zł83%
Gdańsk2 294 zł4 049 zł76%
Warszawa2 607 zł4 559 zł75%
Poznań1 828 zł3 165 zł73%

Opracowanie własne na podstawie danych Expandera

*Podane kwoty dotyczą przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat.

Jak zatem jednoczesne zaostrzanie polityki monetarnej oraz regulacje UKNF wpływają na polską mieszkaniówkę? Po pierwsze studzą popyt w sektorze nieruchomości, który charakteryzował się niższą dynamiką już w IV kw. 2021 roku. Kto chce się zadłużać w okresie wysokich stóp procentowych? Dla konsumentów rośnie koszt zadłużenia, zaś dla inwestorów maleje wskaźnik ROE. Inwestycje odkładane są w czasie. Abstrahując już od regulacji UKNF, które owe zadłużenie utrudniają. Po drugie spada dostępność cenowa mieszkań – ceny nieruchomości są wysokie a zdolność kredytowa maleje. Można więc domniemywać, że w przypadku stałego poziomu podaży i wyraźnego spadku popytu w wyniku niepewności oraz zaostrzonych warunków finansowych i regulacyjnych, ceny mieszkań zaczną maleć.

Jak wskazują jednak ekonomiści PKO BP, po stronie podaży również percypuje się wyhamowanie z uwagi na wysokie koszty budowy, które wzmacniane są przez wojnę na Ukrainie. W wyniku tego można oczekiwać silnego szoku podażowego (chociaż marcowe wskaźniki dotyczące produkcji budowlano-montażowej na to nie wskazują). Dodatkowo, kalkulacje ekonomiczne deweloperów będą skłaniały ich do ograniczenia budowy lokali mieszkalnych.

Ograniczanie zdolności kredytowej nie pomoże we wzroście ich liczby [mieszkań], gdyż ograniczy popyt, a to z kolei skłoni deweloperów chcących utrzymać marże do wolniejszego wzrostu podaży. Ograniczona podaż, wysoki poziom cen (nie twierdzę, że będą nadal rosły, ale nie obstawiam ich gwałtownego spadku), a także utrudnienie w dostępie do finansowania zewnętrznego pogarszają dostępność mieszkań dla tych, którzy ich nie posiadają, a więc często ludzi młodych – wyjaśnia ekonomista SGH Marcin Czaplicki dla naszego portalu

Analitycy PKO BP w bazowym scenariuszu prognozują, że wzrost cen mieszkań w 2022 roku wyniesie 3%. Z uwagi na dalszy prognozowany wzrost cen mieszkań (a przynajmniej brak ich spadku), pogorszenie się sytuacji finansowej kredytobiorców, regulacyjne ograniczanie zdolności kredytowej oraz spadek podaży, można stwierdzić, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych stanie się jeszcze większym wyzwaniem dla polskiej gospodarki. Deficyt mieszkaniowy może pogłębić również napływ migrantów zza wschodniej granicy.

Napływ uchodźców

Od początku wojny na Ukrainie do Polski przybyło ok. 2,88 mln uchodźców. Zamieszkali oni wraz z polskimi rodzinami, w ośrodkach przygotowanych przez władze lokalne oraz w wynajętych mieszkaniach. W związku z powyższym w I kw. 2022 roku liczba dostępnych mieszkań na wynajem w serwisie otodom.pl zmniejszyła się z niemal 20 tys. lokali do zaledwie nieco ponad 8 tysięcy. Wzrost popytu na wynajem mieszkań i jednoczesny spadek ich dostępności winduje ceny. Z analizy PKO BP wynika, że w ciągu pierwszych dwóch tygodni wojny ceny najmu wzrosły aż o 33% we Wrocławiu i 26% w Krakowie.

Sytuacja może się jeszcze pogorszyć. Przecież osoby mieszkające w ośrodkach samorządowych lub w mieszkaniach polskich rodzin prędzej czy później ruszą na rynek mieszkaniowy. Drastycznie rosnące ceny mieszkań na wynajem są kolejnym argumentem przywoływanym przez propagatorów maksymy: „Mieszkanie prawem, nie towarem”. Dlaczego?

Skoro kredyty są coraz droższe i zdolność kredytowa maleje, to alternatywę dla zakupu mieszkania powinien stanowić rynek najmu. Taki model panuje na Zachodzie, gdzie najem jest zdecydowanie bardziej spopularyzowanym sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych aniżeli w Polsce. Niestety gwałtowna podwyżka stóp procentowych w połączeniu z napływem uchodźców spowodowały, że presja na rynek najmu rośnie, czego skutkiem są tak dryfujące ceny.

Zobacz także: Ubezpieczyciele uznali WSZYSTKIE rosyjskie wody za obszar wysokiego ryzyka

„Mieszkanie prawem, nie towarem”. Jak rozumieć to hasło?

Ekonomista Marian Gorynia stanowczo stwierdza, że hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem” jest po prostu oderwane od rzeczywistości.

„Mieszkanie prawem, a nie towarem” – dla mnie na tym etapie rozwoju i zamożności Polski to hasło jest pustym ideologicznym zawołaniem całkowicie oderwanym od rzeczywistości. Dyskusja o minimalnym dochodzie gwarantowanym zdaje się mieć więcej sensu, co wcale nie znaczy, że ta sprawa zostanie w krótkim czasie rozwiązana po myśli zwolenników tego rozwiązania – wskazuje ekonomista Marian Gorynia, profesor na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu

Tak, więc czy hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem” jest komunistycznym hasłem oderwanym od rzeczywistości, które nic za sobą nie niesie? To zależy, jak na to hasło spojrzeć.

Pierwsza składowa „Mieszkanie prawem” może zostać zinterpretowana jako idea „jestem, więc żądam”, zgodnie z którą każdemu indywiduum państwo powinno zapewnić zaspokojenie potrzeb, np. w sferze opieki zdrowotnej, edukacji czy analizowanego mieszkania. Intuicyjnie można więc stwierdzić, że ideą owego hasła jest nieodpłatne lub niskopłatne udostępnienie lokali mieszkalnych przez państwo dla społeczeństwa. Jest to skrajna percepcja, a wydaje się, że głównym motywem hasła „Mieszkanie prawem, nie towarem” jest silny interwencjonizm państwowy w postaci regulacji, które obniżą ceny najmu oraz nieruchomości.

Druga składowa „…nie towarem” odnosi się do „anormalnego” funkcjonowania rynku nieruchomości, w którym ceny mieszkań windują nowe rekordy, co z jednej strony wiąże się z trudnościami w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a z drugiej strony generuje zysk deweloperski. Zwolennicy postulują więc silny interwencjonizm w prawo popytu i podaży.

Tak więc, w polskiej myśli ekonomicznej uformowały się dwie grupy wzajemnych antagonistów. Pierwsza grupa w myśl analizowanej idei zarzuca władzom centralnym oraz lokalnym niekompetencje w swoich działaniach i postuluje drastyczną zmianę polityki mieszkaniowej na bardziej interwencjonistyczną: wprowadzenie hamulca czynszowego, powołanie TBS-ów w każdej gminie (przykładowo w Krakowie TBS-u nie ma), zamrożenie stawki WIBOR, progresywny podatek katastralny czy opodatkowanie flippingu. 

Zdaniem drugiej grupy, państwo powinno zainterweniować, jednak w zdecydowanie mniejszej skali, tak aby rynek pozostał rynkiem, zaś własność – własnością.

Trzeba stwarzać realia, żeby mieszkań budowało się więcej. Polscy deweloperzy mają takie możliwości, ale problemem są przepisy dotyczące miejsc, gdzie można budować. Polskie prawo jest pod tym względem słabe. Procedura przekształcania terenów pod zabudowę trwa długo – tutaj jest problem – nie ma gdzie budować – postuluje ekonomista Marek Zuber na łamach Interii.

Jak więc rozwiązać ten problem? Kto ma rację? Silny interwencjonizm czy minimalne regulacje? Reagować po stronie popytowej czy podażowej? Wspierać deweloperów w budowaniu czy kredytobiorców i najemców w kupowaniu/wynajmowaniu?

Nie widzę prostego cudownego rozwiązania sytuacji na rynku mieszkaniowym. Moim zdaniem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wielu ludzi zapewne zostanie odłożone w czasie. To jeden z elementów ceny, jaką zapłacimy za wybuch wojny w Ukrainie. Zapowiadana stagflacja zapewne zmniejszy możliwości interwencji państwa w tej dziedzinie niezależnie od przekonania o potrzebie i słuszności takiej interwencji – wskazuje ekonomista Marian Gorynia

Mieszkanie jest towarem i nim pozostanie. Dlaczego? Ponieważ polski rynek mieszkaniowy jest zupełnie zdominowany przez deweloperów oraz inwestorów indywidualnych. To od ich decyzji zależy, czy w Polsce podaż mieszkań będzie się zwiększać. Rolą państwa jest stwarzanie im jak najlepszych warunków do budowy, tj. zmniejszanie czasochłonności procesu inwestycyjnego. Jak już w niniejszej analizie wspominałem, być może zachodzą kluczowe zmiany w tej sferze (cyfryzacja procesu budowlanego i zmiana ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Nie oznacza to jednak, że państwo ma być obojętne wobec potrzeb społeczeństwa. Istnieją działania, które mogą być krokiem milowym do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i zniwelowania deficytu na polskim rynku. Przede wszystkim należy wprowadzić mechanizmy antyspekulacyjne, które oczyszczą rynek mieszkaniowy ze spekulacji. W tym sensie pomysł opodatkowania flipperów jest dobrym ruchem. Warto zastanowić się także nad opodatkowaniem ziemi nieużytkowanej, gdyż to rosnące ceny mieszkań są pochodną wzrostu cen ziemi, co zachęca do kupna jej w celach inwestycyjnych. Byłby to dodatkowy bodziec antyspekulacyjny.

Istnieją również rozwiązania, które ostudzą popyt inwestycyjny. Po pierwsze, należałoby znieść podatek od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki). Wówczas giełda stanie się atrakcyjniejszą formą inwestowania, co przyczyni się do częściowego odpływu kapitału z rynku nieruchomości. Z punktu widzenia studzenia popytu inwestycyjnego niekorzystną sytuacją jest niskie oprocentowanie lokat bankowych w okresie wysokich stóp procentowych. Wydaje się jednak, że dopóki banki będą miały nadpłynność finansową, dopóty nic się w tej sferze nie zmieni. O ile regulacja rynku najmu i zamrożenie cen czynszu jest drastycznym posunięciem, tak wzrost podatku od najmu mógłby przyczynić się do spadku presji cenowej na rynku nieruchomości i w efekcie obniżać ich wzrost.

W końcu, polityka mieszkaniowa musi ulec reformie. Dla wielu obserwatorów rynku nieruchomości, posunięcia polskich władz, które dążą do stymulowania popytu są z ekonomicznego punktu widzenia kompletnie niezrozumiałe, gdy „kulą u nogi” rynku mieszkaniowego jest…brak mieszkań. Skoro polskie gminy mają konstytucyjny nakaz wspierania potrzeb mieszkaniowych, należy stworzyć im warunki do przestrzegania swoich zobowiązań. Forma budownictwa spółdzielczego, komunalnego i zakładowego musi się rozwijać. Samorządy nie budują, bo wiąże się to z poniesieniem wysokich kosztów inwestycyjnych, co wiąże się z ogromnym nakładem własnym. Można więc wykorzystać system panujący w Wiedniu, gdzie koszty danej inwestycji mieszkaniowej pokrywają: zaliczki od przyszłych najemców (10%), wkład własny miasta (14%), pożyczki państwowe (34%) oraz bankowe (42%). Oczywiście, nie mówię tu o skopiowaniu systemu austriackiego 1:1. Niemniej jednak państwo wraz BGK powinno w większym stopniu zachęcać gminy do budowania.

Nowy Ład zakłada dofinansowanie budownictwa mieszkaniowego gmin. Za realizację przedsięwzięcia mieszkaniowego gmina otrzyma wsparcie finansowe pokrywające 10% takiej inwestycji. Idea jest dobra, natomiast gminy potrzebują jeszcze większych dotacji, ponieważ wciąż nie dysponują wystarczającymi zasobami w stosunku do potrzeb mieszkańców.

Potrzebne jest obranie jednego kierunku. Obecnie panuje misz-masz. Komisja Nadzoru Finansowego poprzez regulacje, zaś NBP poprzez zacieśnianie polityki monetarnej osłabiają zdolność kredytową Polek i Polaków, podczas gdy programy rządowe dopłacają do kredytów (mieszkanie bez wkładu własnego). Trudno się więc dziwić, że programy mające wspierać rynek mieszkaniowy nie odnoszą sukcesu. Poza kilkoma ważnymi zmianami, tj. cyfryzacja procesu inwestycyjnego, zmiana w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, wsparcie (choć niewystarczające) gmin w rozwoju budownictwa socjalnego, Nowy Ład nie wnosi szczególnych programów mogących walnie przyczynić się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Rozwojowi powinien ulec także rynek najmu, który mógłby być alternatywą dla posiadania mieszkania na własność.

W Polsce dominuje model posiadania własnego mieszkania, ale są kraje UE, w których dużo większą rolę odgrywa najem (np. Niemcy). Być może w tym obszarze rząd może poszukać narzędzi wsparcia, które ułatwią znalezienie pierwszego lokum młodym osobom. Jedną z zalet modelu najmu jest większa elastyczność i mobilność pracowników, co w sytuacji niedoborów pracowników może być istotnym czynnikiem z punktu widzenia rynku pracy – wskazuje Adam Antoniak, ekspert ING

Podsumowując, przede wszystkim należy stworzyć jak najlepsze warunki do budowania dla deweloperów oraz gmin. Taki powinien być główny cel działań władz centralnych. Skoro główną przyczyną trudności z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych jest ich brak, to naturalnym rozwiązaniem jest wspieranie rynku mieszkaniowego po stronie podażowej. Przecież wzrost liczby mieszkań rozwiązałby również problem wzrostu cen. Można stosować także rozwiązania po stronie popytowej, jednak powinny one ograniczyć się głównie do studzenia popytu inwestycyjnego (wzrost podatku od najmu oraz rozwój innych sfer inwestycyjnych).

Konkludując, mieszkanie jest towarem, co jednocześnie nie przeczy tezie, iż obowiązkiem państwa jest dążenie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swojego społeczeństwa.

Czy złote lata mijają? Wyzwania dla polskiej gospodarki na najbliższe lata [RAPORT OG]

Polecane artykuły

Back to top button