Mikrokawalerki królują w Łodzi. To co siódme mieszkanie na wynajem

Mikrokawalerki są jednym z najwidoczniejszych objawów problemów podażowych mieszkań w polskich miastach. Jak dużą część rynku stanowią mikrokawalerki? W których polskich miastach sytuacja jest najgorsza? Gdzie odsetek takich mieszkań jest najniższy? Czy stanowią one dużą część mieszkań, które są wystawione na sprzedaż?

• Przez patodeweloperkę rozumiemy deweloperkę, które skupia się na budowie mieszkań w celach inwestycyjnych kosztem komfortu mieszkańca. W pojęciu tym znajdują się tylko mikrokawalerki, ale także lokale użytkowe mające mniej niż 25 m2.
• Jeżeli spojrzymy na rynek sprzedaży mieszkań, to mikrokawalerki są tam zjawiskiem marginalnym. Dotyczył on bowiem zaledwie mniej niż 2% mieszkań na rynku sprzedaży w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni.
• Znacznie gorzej jest jednak na rynku najmu. Mikrokawalerki stanowią tam aż 6,5% rynku. Bardziej niepokojący jest na dodatek fakt, że ich udział w rynku rośnie. W I kwartale 2023 r. było to 5,2%, w II – 5,7%., a w III – 6,5%.
• Odsetek mikrokawalerek w Łodzi wyniósł aż 13,8%. Oznacza to, że te małe mieszkania stanowią blisko 1/7 całego rynku. Pod tym względem miasto to dystansuje inne. Dobrym przykładem może być natomiast Gdynia, gdzie przedwojennych kamienic jest mniej niż w wojewódzkich miastach. Odsetek mikrokawalerek w Gdyni wyniósł zaledwie 0,2%.

Mikrokawalerki, czyli jeden z objawów choroby zwanej „patodeweloperką”

W najnowszym Tygodniku Gospodarczym PIE (44/2023), ekonomista Tomasz Mądry postanowił przyjrzeć się sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Ekspert z PIE skupił się na zjawisku znanym pod nazwą „patodeweloperka”. Jak powszechne jest to zjawisko. Zacznijmy jednak od tego, czym w ogóle jest owa patodeweloperka.

Pod tym słowem rozumiemy deweloperkę, które skupia się na budowie mieszkań w celach inwestycyjnych kosztem komfortu mieszkańca. W pojęciu tym znajdują się tylko mikrokawalerki, ale także lokale użytkowe mające mniej niż 25 m2. Jest to powszechny problem, z którym rządzący starają się walczyć.

Zobacz też: Posiadanie własnego mieszkania pozytywnie wpływa na dobrostan psychiczny

Od pięciu lat (w 2018 roku) działają w Polsce przepisy, które ograniczają wykorzystanie takiego lokalu jako mieszkania. Deweloperzy starają się jednak obchodzić przepisy. Pod koniec października 2023 r. minister rozwoju i technologii podpisał rozporządzenie #StopPatodeweloperka regulujące działania w sprawie budowania mieszkań.

Jeżeli spojrzymy na rynek sprzedaży mieszkań, to mikrokawalerki są tam zjawiskiem marginalnym. Ekspert PIE powołując się na dane Propertly.io, wskazuje, że w III kwartale 2023 r. problem był minimalny. Dotyczył on bowiem zaledwie mniej niż 2% mieszkań na rynku sprzedaży w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 m2.

Dodatkowo aż 85% sprzedawane jest na rynku wtórnym. Co to oznacza? Wiele z tych ofert, to mieszkanie wybudowane w latach 1959-1974 oraz 1989-2018, kiedy nie było regulacji wobec minimalnego metrażu mieszkania. Omawiane dane pochodzą z Propertly.io. Firma pobiera swoje dane z 18 najpopularniejszych portali branżowych w Polsce (takich jak OLX, Otodom czy Domiporta).

Gdzie mikrokawalerki są najpopularniejsze?

Znacznie gorzej jest jednak na rynku najmu. Mikrokawalerki stanowią tam aż 6,5% rynku. Oznacza to, że są one istotniejszym segmentem od dużych mieszkań (powyżej 90 m2 liczy 5% mieszkań). Bardziej niepokojący jest na dodatek fakt, że ich udział w rynku rośnie. W I kwartale 2023 r. było to 5,2%, w II – 5,7%., a w III – 6,5%. Średnio w badanych miastach pojawia się ok. 500 ofert tygodniowo na wynajem mieszkania poniżej 25 m2.

Gdzie ofert było najwięcej? Pierwsze miejsce zajęła stolica Polski — Warszawa, gdzie doliczono się 120 takich ofert. W Krakowie i Łodzi było to ok. 75 ofert. Warto jednak pamiętać, że Warszawa i Kraków są znacznie większymi rynkami mieszkaniowymi od Łodzi. Właśnie dlatego, to właśnie w łodzi procentowy udział tych mieszkań był najwyższy.

Odsetek mikrokawalerek w Łodzi wyniósł aż 13,8%. Oznacza to, że te małe mieszkania stanowią blisko 1/7 całego rynku. Pod tym względem miasto to dystansuje inne. Wysoki odsetek odnotowano także w Katowicach (8,6%) i Poznaniu (7,4%). Z czego wynika ta przewaga Łodzi w tej niechlubnej kategorii?

Zobacz też: Mieszkania w Polsce są małe. Co drugi młody żyje w przepełnionym

Tomasz Mądry twierdzi, że to „zasługa” wysokiego odsetka przedwojennych kamienic.  W nich powierzchnia kawalerek może być mniejsza niż 25 m2. Dobrym przykładem może być natomiast Gdynia, gdzie przedwojennych kamienic jest mniej niż w wojewódzkich miastach. Odsetek mikrokawalerek w Gdyni wyniósł zaledwie 0,2%. Dlaczego? Gdynia to stosunkowo świeże miasto. Jeszcze na początku lat 20. XX wieku istniała tam jedynie rybacka wioska. Prawa miejskie uzyskała w 1926 roku i dopiero wtedy zaczął się jej dynamiczny rozwój.

Średnia cena za wynajem 1 m2 mikrokawalerki jest prawie dwukrotnie wyższa niż większych mieszkań. Za wynajęcie 1 m2 mikrokawalerki trzeba zapłacić 112 PLN, a za 1 m2 większego mieszkania (powyżej 25 m2) – 60 PLN. W III kwartale średni koszt wynajęcia mikrokawalerki wyniósł 1650 PLN.

Najwyższe ceny odnotowano w największych miastach: w Warszawie – 2162 PLN, we Wrocławiu – 1950 PLN, a w Krakowie – 1815 PLN. W Łodzi i Katowicach, czyli miastach z najwyższym udziałem mikrokawalerek w strukturze rynku, koszt wynajmu oscylował wokół 1400 PLN.

Pomaganie przez państwo w zakupie mieszkania obniża dostępność mieszkań! [BADANIE]