Bogaci Europejczycy najmują mieszkania, biedni Europejczycy mieszkają we własnych

Jak wynika z danych Eurostatu, im kraj jest bogatszy, tym większa część populacji mieszka w wynajętych mieszkaniach. Z jakich czynników to wynika? Czy mała popularność najmu w Polsce jest problemem?

• Mieszkańcy Europy Zachodniej znacznie częściej żyją w wynajętych mieszkań niż wschodni Europejczycy. Przy czym udział najemców w całej populacji największy jest w Szwajcarii. 
• Wysokie PKB per capita nie jest w stanie wyjaśnić popularności najmu na Zachodzie. Ceny mieszkań w Europie Zachodniej w relacji do dochodów są niższe niż w Europie Wschodniej.
• Dobrze funkcjonujący rynek najmu jest korzystny dla wzrostu gospodarczego. Wspiera on efektywną alokację czynników produkcji oraz wzrost kapitału ludzkiego. 

Im kraj bogatszy, tym więcej osób żyje w wynajętych mieszkaniach

Z zamieszczonych na poniższym wykresie danych Eurostatu dla 2022 roku dotyczących tego, jaka część populacji danego kraju mieszka w wynajętych mieszkaniach oraz danych Banku Światowego odnośnie PKB per capita skorygowanego o różnice w cenach i tempie inflacji między państwami (dane, dla uczynienia wykresu bardziej czytelnym, zlogarytmowałem) wyłania się dość jasny obraz. Wraz ze wzrostem zamożności mieszkańców danego kraju coraz więcej ludzi mieszka u kogoś, zamiast u siebie. Średnio przy innych czynnikach niezmienionych wraz ze wzrostem PKB na mieszkańca o 1 proc. odsetek ludności żyjącej w wynajętych mieszkaniach wzrasta o ok. 0,21 proc. 

Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce wystrzeliły! W Krakowie w ciągu roku o 29%!

Największy udziałem najemców w populacji w 2022 roku może pochwalić się Szwajcaria, która wówczas była trzecim najbogatszym europejskim państwem. Z kolei najmniejszy odsetek zaobserwowano w Rumunii, jednym z najmniej zamożnych państw Unii Europejskiej. Polsce zaś pod względem zarówno PKB per capita, jak i relatywnej wielkości populacji osób najmujących mieszkania znacznie bliżej do tego drugiego państwa. W 2022 roku jedynie  12,8 proc. mieszkańców naszego kraju żyło w wynajętych mieszkaniach (dla Rumunii ten wskaźnik wyniósł 5,2 proc., a dla Szwajcarii aż 57,7 proc.). Z czego wynika taka zależność? 

Czy bogatych Europejczyków nie stać na mieszkanie?

Może wraz ze wzrostem bogactwa danego kraju ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż dochody ich mieszkańców? Wydaję się to mocno wątpliwe. Weźmy za przykład Polskę oraz Niemcy. W ciągu ostatnich lat rozwijaliśmy się znacznie szybciej od naszego wschodniego sąsiada. Od 2021 roku skumulowany wzrost realnego PKB w przypadku niemieckiej gospodarki wyniósł 4,7 proc., natomiast od 2012 – zaledwie 12,4 proc. Dla porównania gospodarka Polski w latach 2021-2023 zwiększyła się o 12,6 proc. Oznacza to, że nawet przez ostatnie trzy pełne kryzysów lata rozwijaliśmy się więc szybciej, niż Niemcy przez ostatnie dwanaście lat (szerzej o tej kwestii w artykule: W ciągu 3 lat Polska rozwinęła się szybciej, niż Niemcy przez 12 lat). W 2015 roku PKB per capita Polski stanowiło 54 proc. analogicznego wskaźnika dla kraju ze stolicą w Berlinie. W 2022 roku stosunek ten wynosił już niemal 70 proc. 

Zobacz także: Ważna inwestycja ma Mazowszu. Znacznie poprawi życie mieszkańców

Jednakże mimo tego, że rozwijaliśmy się zdecydowanie szybciej, to nie my uświadczaliśmy drastycznego wzrostu cen. Zgodnie z zamieszczonym powyżej danymi OECD, w 2022 roku ceny mieszkań w stosunku do dochodów rozporządzalnych Polaków były mniej więcej na takim samym poziomie jak w 2015 roku. Z kolei w Niemczech w analizowanym okresie mieszkania w relacji do dochodów podrożały aż o 33 proc. Do tego nieprawdą jest, że w bogatszej Europie Zachodniej mieszkania są znacznie mniej dostępne niż w Europie Wschodniej. Co więcej, zdaje się, że jest na odwrót. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie w takiej Belgii, Holandii, czy też Danii ceny mieszkań w relacji do wynagrodzeń są zauważalnie niższe niż na przykład Czechach, Słowacji, Słowenii, czy nawet u nas. 

Najem sprzyja efektywności

Skoro to PKB per capita nie wpływa na odsetek populacji żyjącej w wynajętych mieszkaniach, to może relacja biegnie w drugą stronę — to popularność najmu sprzyja bogactwu? Wbrew temu, co może się na pierwszy rzut oka wydawać, jest to znacznie bardziej prawdopodobne. Powszechność najmu może sprzyjać większej mobilności pracy. Kupując pierwsze mieszkanie, zazwyczaj zaciągamy na ten cel hipotekę, niejako przywiązując się na stałe do danego miejsca. Jeżeli zmiana pracy na lepiej płatną będzie wiązała się z koniecznością przeprowadzki do innego miasta, osoba z kredytem hipotecznym najprawdopodobniej z niej nie skorzysta. Inaczej jest w przypadku ludzi najmujących mieszkania. Rozwiązanie umowy to kwestia kilku chwil, a jeżeli rynek najmu jest duży, to i znalezienie mieszkania w nowej lokalizacji nie powinno stanowić większego problemu. 

W skrócie oznacza to, że im bardziej popularny jest najem, tym bardziej optymalna jest alokacja czynników produkcji — ludzie robią to, w czym są najlepsi, niezależnie od tego, czy zakład pracy jest blisko, czy też daleko od ich obecnego miejsca zamieszkania. Przy czym, co warto zaznaczyć, efektywność alokacji ograniczonych zasobów ma bardzo duże, aczkolwiek bardzo często pomijane w debacie publicznej znaczenie dla dobrobytu ekonomiczno-społecznego. Choćby z klasycznego już badania „Misallocation and Manufacturing TFP in China and India” autorstwa ekonomistów Chang-Tai Hsieha oraz Petera J. Klenowa wynika, że relokacja kapitału oraz pracy byłaby w stanie podnieść produktywność w chińskim i indyjskim przemyśle o kolejno 30-50 oraz 40-60 proc. (z kolei o długoterminowym, negatywnym wpływie socjalistycznej alokacji czynników produkcji na wyniki polskiej gospodarki pisałem tutaj).  

Zobacz także: Mikrokawalerki królują w Łodzi. To co siódme mieszkanie na wynajem

Do tego potencjalnie dochodzą jeszcze efekty kapitału ludzkiego. Ludzie młodzi, którzy chcą wyjechać na studia do innego miasta, często nie mają pracy, stałych dochodów. Z tego powodu tak duże znaczenie dla nich ma rynek najmu, który pozwala znaleźć odpowiednie lokum bez zdolności kredytowej. Jeżeli rynek ten jest mały, ceny najmu są „z kosmosu”, młodej osobie znacznie trudniej będzie wyprowadzić się od rodziców i wyjechać na studia. Przy czym, na to, że tak właśnie może być, silnie wskazują dane Eurostatu. Jak widać na zamieszczonym poniżej wykresie, im większa część populacji mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, tym mniejszy jest odsetek młodych dorosłych żyjących pod jednym dachem z rodzicami. 

Największe miasta w Polsce. Gdzie mieszka najwięcej Polaków? [RANKING]