ChinyGospodarka

Chiński rynek kredytów hipotecznych, czyli bomba, której lont został odpalony

Chiński rynek kredytów hipotecznych znajduje się w coraz większym kryzysie. Aktualnie z każdym miesiącem coraz mniej osób jest skłonnych do ich zaciągnięcia, co mocno odbija się na sprzedaży nieruchomości. Łączna jej wartość w lipcu była aż o 39,7 proc. niższa niż przed rokiem. Co więcej, coraz mniej ludzi spłaca zaciągnięte już pożyczki ze względu na problemy, z jakimi zmagają się chińscy deweloperzy. Powoduje to, że prawdopodobieństwo wybuchu poważnego kryzysu gospodarczego w Chinach z każdym miesiącem jest coraz większe.

Chiński rynek mieszkaniowy dobrze funkcjonował, a potem wybuchł kryzys

Chiński rynek mieszkaniowy wyróżnia się nie tylko na tle państw rozwiniętych gospodarczych, ale również krajów azjatyckich. Otóż w Państwie Środka zazwyczaj mieszkanie kupuje się i zaciąga na nie kredyt hipoteczny, jeszcze przed jego wybudowaniem. Oznacza to, że Chińczycy pierwsze raty zaczynają płacić jeszcze na długo przed tym, zanim wprowadzą się do zakupionego przez nich mieszkania. Co warto zaznaczyć, popularność przedsprzedaży do niedawna była siłą tamtejszego rynku nieruchomości. Dzięki niemu wielu deweloperów łatwo mogło uzyskać środki na rozpoczęcie działalności, przez co rynek bardzo szybko się rozwijał. Jednakże taki model działa bardzo dobrze, póki deweloperzy sprawnie wywiązują się ze swoich zobowiązań, a obecnie wielu z nich jest w poważnych tarapatach. 

Zobacz także: Chiny kolejny rok pozostają największym partnerem handlowym Afryki

Otóż latem 2020 roku Komunistyczna Partia Chin (KPCh) wprowadziła „trzy czerwone linie”, których żaden działający w Chinach deweloper nie powinien przekraczać. W myśl nowych regulacji wskaźnik zadłużenia do aktywów przedsiębiorstwa zajmującego się budową nieruchomości nie powinien przekraczać 70 proc., a wskaźnika zadłużenia netto do kapitału własnego – 100 proc. Ponadto KPCh ustanowiła, że suma pożyczek krótkoterminowych nie może być wyższa od ilości posiadanej przez danego dewelopera gotówki. Chińscy deweloperzy od wspomnianego lata starali się nie przekraczać czerwonych linii. Jednak wielu z nich się to nie udało. 

Jednym z takowych przedsiębiorstw było Evergrande, drugi co do wielkości chiński deweloper. W 2020 roku firma ta starała się zgromadzić odpowiednią ilość gotówki i sprostać regulacjom wdrożonym przez KPCh. Jednak do czerwca bieżącego roku opisywany deweloper spełnił jedynie jeden z trzech wspomnianych wcześniej warunków. Od tamtego czasu Evegrande radzi sobie tylko gorzej (problemom chińskich deweloperów bliżej przyjrzeliśmy się swego czasu tutaj: Upadek Evergrande pociągnie za sobą cały chiński sektor budowlany). 

Chińczycy nie chcą spłacać zaciągniętych hipotek

Sytuacja ta spowodowała, że wielu deweloperów, w tym Evergrande, zaprzestało budować mieszkania, które już sprzedali. Jak wskazuje analityk Bloomberga Kristy Hung, wstrzymanie budowy może dotyczyć domów o łącznej wartości wynoszącej nawet 4,7 bln chińskich yuanów, czyli ok. 70 mld dolarów. To z kolei doprowadziło bojkotu kredytów hipotecznych. Kredytobiorcy uznali, że skoro nie otrzymają mieszkania, na które wzięli pożyczkę, to nieuzasadnione jest dalsze ich spłacanie. Co warto zaznaczyć, bojkot zatacza coraz większe kręgi i według analityków znaczna część kredytów może zostać niespłacona. Według szacunków S&P Global Ratings 6,4 proc. kredytów hipotecznych pod względem wartości, na łączną kwotę szacowaną na 510 mld dolarów, na jego skutek nie zostanie spłacona. Z kolei według analityków Deutsche Banku zagrożone jest co najmniej 7 proc. kredytów hipotecznych pod względem ich wartości. Jeżeli faktycznie dojdzie do tak znacznego bojkotu kredytów hipotecznych, system bankowy może znaleźć się w bardzo trudnej sytuacji.

Zobacz także: Chiny: W Xinjiang długość dróg ekspresowych przekroczyła 10000 km

Chiński rynek kredytów hipotecznych, a dokładniej kryzys na nim, uderza w deweloperów

Co więcej, bojkot uderza w chiński rynek kredytów hipotecznych również w inny sposób. Otóż zniechęca on Chińczyków do brania hipotek, co widać w statystykach sprzedaży. Z szacunków China Real Estate Information wynika, że łączna sprzedaż nieruchomości w lipcu była niższa rok do roku aż o 39,7 proc. Co więcej z danych tej prywatnej agencji wynika, że spada ona nieustannie już od ponad 7 miesięcy. Do tego, co warto podkreślić, spadek sprzedaży w lipcu dotyczył aż 100 największych chińskich deweloperów.  

Drastyczny spadek popytu przyczynił się z kolei do obniżenia cen mieszkań. Z danych zaprezentowanych na poniższym wykresie wynika, że maleją one już od 10 miesięcy, choć same spadki nie są znaczne. Jednakże są one kolejnym problemem, z którym muszą sobie radzić tamtejsi deweloperzy. Nie dość, że borykają się oni już i tak z dużymi problemami finansowi, to jeszcze są zmuszeni sprzedawać mieszkania w coraz mniejszej liczbie i po coraz niższych cenach. 

Ceny nieruchomości w Chinach
Źródło: Bloomberg, „China Home Prices Fall for 10th Month as Crisis Deepens”

Zobacz także: Chiny mierzą się z narastającą paniką bankową. Skala problemu coraz poważniejsza

Chiński rynek kredytów hipotecznych jest w poważnym kryzysie, czy władzy uda się go zażegnać?

Jak widać, w Chinach powstała specyficzna spirala na rynku mieszkaniowym. Ze względu na problemy deweloperów ludzie zaczęli odmawiać spłacania kredytów hipotecznych. To z kolei spowodowało, że coraz mniej osób jest skłonnych taki kredyt wziąć, przyczyniając się do spadku popytu i cen nieruchomości. To zaś prowadzi do pogorszenia sytuacji finansowanej deweloperów, co powoduje, że ci wstrzymują budowy i coraz więcej osób rozpoczyna bojkot kredytów hipotecznych. Czy coś położy kres tej spirali? 

Aktualnie Komunistyczna Partia Chin próbuje tego dokonać. Jej najwyższy organ Biuro Polityczne przyrzekł, że zrobi wszystko, co w jego mocy, aby rynek nieruchomości pozostał stabilny. W tym celu między innymi obniżyło ono koszt pożyczek oraz zaczęło naciskać na państwowe banki, aby udzielały jak najwięcej tanich kredytów deweloperom. Do tego możliwe, że w najbliższej przyszłości chińskie władze wezmą na swoje barki zbudowanie budynków, których aktualnie deweloperzy nie są w stanie ukończyć. Jednakże, czy KPCh uda się powstrzymać zbliżający się kryzys? Trudno to ocenić, ale jeżeli jej się nie uda, rynek nieruchomości, którego funkcjonowanie generuje ponad 20 proc., PKB może się załamać, a wraz z nim cała gospodarka Państwa Środka. 

Chiny: spada konsumpcja, rośnie bezrobocie. Lockdowny negatywnie wpływają na gospodarkę

Polecane artykuły

Back to top button