NieruchomościPolska

Ceny mieszkań maleją. Pierwsze spadki odnotowano w Poznaniu

Światowa gospodarka od kilku lat przeżywa bardzo poważne zawirowania, które w mniejszym lub większym stopniu wpływają na jej funkcjonowanie. Siłą rzeczy w tak zglobalizowanym świecie, również polska gospodarka odczuje te zawirowania, które istotnie mogą wpłynąć na rozwój gospodarczy. Jedną z branż, która w wyniku obecnych działań ma szczególnie mocno oberwać jest branża nieruchomości i budownictwo. Jak się okazuje, już teraz w niektórych miastach ceny mieszkań maleją. 

Wpływ stóp procentowych na rynek nieruchomości jest zauważalny

Pierwsza oznaka możliwego spowolnienia na rynku nieruchomości pojawiła się w październiku 2021 roku. To wtedy Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych. Cykl, który okazuje się być znacznie bardziej agresywny niż przypuszczano. Jeszcze we wrześniu ubiegłego roku stopy procentowe były na historycznie niskim poziomie. Stopa referencyjna wynosiła 0,1%, co de facto oznacza, że kapitał był bardzo tani. To też bardzo mocno pobudziło rynek nieruchomości.

Ceny mieszkań szczególnie mocno ruszyły w 2021 roku. Wiedziano już wtedy, że pandemia raczej nie zdewastuje gospodarki, wskaźniki gospodarcze były już na poziomach przedpandemicznych, a kredyt był rekordowo tani. Poskutkowało to dynamicznym wzrostem cen nieruchomości. Z danych portalu rynekpierwotny.pl wynika, że metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym wzrósł w Warszawie z 10 806 zł w kwietniu 2021 roku do 13 284 zł w kwietniu tego roku. Podobna była sytuacja w pozostałych pięciu największych miastach Polski, co najlepiej prezentuje poniższa grafika.

Ceny mieszkań rok do rokuh
Rynek Pierwotny

To nie koniec drożejących kredytów. Ceny mieszkań mogą zacząć spadać

Sytuacja może się jednak zacząć zmieniać. Rosnące stopy procentowe dość istotnie ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. Jeszcze do niedawna zakładano, że stopy procentowe wzrosną maksymalnie do 5,5%. Jak się jednak okazuje, ten poziom prawdopodobnie zostanie osiągnięty już na jutrzejszym posiedzeniu RPP. W związku z tym swojego prognozy zrewidowały grupy analityczne banków. BNP Paribas szacuje wzrost stóp procentowych nawet do 8%, a ING nie wyklucza zakończenia podwyżki na poziomie 10%.

Powyższe wzrosty są bardzo duże i drastycznie ograniczają zdolność kredytową. Sytuacji nie poprawia także nowa rekomendacja KNF dla banków, która nakazuje im w liczeniu zdolności kredytowej uwzględniać wzrost stóp o 5 p. proc., a nie jak dotychczas o 2,5 p. proc. To spowodowało w marcu run na banki w celu złożenia wniosku przed kwietniowym wejściem w życie nowej rekomendacji.

Proceder ten przedstawia poniższy wykres. Poza tym widać, że mieliśmy już wcześniej do czynienia z malejąca liczbą wniosków kredytowych, co pokazuje, że rynek może za chwilę obniżać ceny nieruchomości.

Wartość udzielanych kredytów hipotecznych spada od października zeszłego roku. W lutym do 5,1 mld PLN – to mniej niż średnio w 2019 r. (5,4 mld). NBP wskazuje, że ceny mieszkań wzrosły od I kw. 2019 r. o 37 proc. Za kredyty hipoteczne udzielone w lutym 2022 r. można było kupić o 34 proc. mniej m2 mieszkań niż w 2019 r. – piszą w swoim tygodniku gospodarczym analitycy PIE.

wnioski kredytowe
Rynek pierwotny

Ceny mieszkań maleją w Poznaniu. Zatrzymały się w Warszawie i Wrocławiu

Trudno na razie prognozować coś więcej, jednak już teraz w niektórych miastach notuje się spadek cen na rynku pierwotnym. Z danych Rynku Pierwotnego wynika, że największy spadek został odnotowany w Poznaniu. W pewnym stopniu może mieć wpływ na to fakt, że w Poznaniu oraz we Wrocławiu deweloperzy w kwietniu wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, aniżeli ich sprzedali. To mogło mieć istotny wpływ na zmianę cen. Gdyż w Poznaniu w kwietniu odnotowano 4% spadek cen w stosunku do marca, a we Wrocławiu wzrost był praktycznie zerowy.

zmiany cen mieszkań
Rynek Pierwotny

Ceny nieruchomości mogą zacząć maleć, ale na dłuższą metę wcale nie muszą

Powyższe dane mogą być zarówno początkiem dłuższego trendu spadkowego na rynku pierwotny, jak i po prostu chwilowym zawahaniem się rynku. Już teraz mówi się o tym, że deweloperzy zamierzają ograniczyć podaż w celu zatrzymania cen na obecnych poziomach. Tak też może się wydarzyć i obecne spadki cen nieruchomości w Poznaniu mogą okazać się chwilowe.

Z drugiej jednak strony skala zmian na rynku kredytowym jest tak duża, że z pewnością wpłynie to na liczbę zakupionych nieruchomości na kredyt. Coraz większy jest obecnie udział nieruchomości kupowanych za gotówkę w ogólnej sprzedaży mieszkań.

Co ciekawe, analitycy Credit Agricole uważają, że ceny nieruchomości w Polsce wzrosną w tym roku aż o 9,8%. Jak wskazują analitycy Credit Agricole, faktycznie malejące zapotrzebowanie, spowodowane wzrostem stóp procentowych, będzie czynnikiem spowalniającym wzrost cen mieszkań, ale nie przeważy ono wzrostu kosztów deweloperów. Przykładem są m.in. koszty materiałów budowlanych, które w marcu rok do roku wzrosły aż o 30%! Tak duży wzrost kosztów materiałów budowlanych będzie miał wyraźny wpływ na wzrost cen mieszkań. Patrząc również z perspektywy czysto biznesowej, tak szybko rosnące koszty materiałów oraz malejąca zdolność kredytowa Polaków mogą sprawić, że deweloperzy ograniczą podaż mieszkań. Te wszystkie czynniki z kolei mogą sprawić, że wcale nie odnotujemy spadków cen.

Ceny materiałów budowlanych wzrosty
Credit Agricole

Należy także przypomnieć, że omawiane statystyki dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego. Jest jeszcze rynek wtórny, który na ogół reaguje z 2-3 miesięcznym opóźnieniem w stosunku do rynku pierwotnego. W związku z tym w mojej opinii, jeśli jakiekolwiek zauważalne spadki pojawią się na rynku, to należy spodziewać się ich w okolicach sierpnia/września.

Wojna na Ukrainie a rynek nieruchomości. Drastycznie spadła liczba mieszkań na wynajem

Polecane artykuły

Back to top button