Ceny mieszkań ciągle rosną. Na razie tylko nominalnie, bo realny wzrost zjada inflacja
Główny Urząd Statystyczny opublikował dane na temat rynku mieszkaniowego w IV kw. 2022 r. Wynika z nich, że niespecjalnie można liczyć na spadek cen nieruchomości. Choć odczyt za IV kw. nie jest tożsamy z odczytem za cały rok, to poprzednie odczyty pokazują, że ceny mieszkań nominalnie wcale nie muszą spadać.
Ceny lokali mieszkalnych w IV kw. 2022 roku wzrosły w stosunku do III kw. o 1,4%. To odczyt ważony dla rynku wtórnego i pierwotnego. Na tych dwóch rynkach różnice we wzrostach były wyraźne. Na rynku pierwotnym ceny kwartał do kwartału wzrosły o 2,1%, a na rynku wtórnym o 0,7%.
Z kolei w porównaniu do IV kw. 2021 roku czyli analogicznego okresu rok wcześniej, ceny mieszkań wzrosły o 9,3%. Odpowiednio o 10,5% na rynku pierwotnym i 8,3% na rynku wtórnym. Wzrosty są nominalne, jednak po uwzględnieniu inflacji realnie mamy spadek cen nieruchomości. Oczywiście to założenie jest prawdziwe, pod warunkiem, że nasze wynagrodzenia rosną w tempie inflacji lub przynajmniej szybciej niż ceny nieruchomości.
Z danych PKO BP wynika, że w IV kw. 2022 r. realne ceny rok do roku spadły o ok. 12%, jednak należy zwrócić uwagę, że są to szacunki z połowy stycznia i prawdopodbnie realne spadki były niższe.
A jakie są perspektywy? W najnowszej analizie od PKO BP analitycy oczekują ustabilizowania się cen mieszkań, jednak nie wykluczają, że w pierwszej połowie 2023 r. ceny będą niższe niż w połowie 2022 r. Warto jednak zauważyć, że prognozy przedstawiane przez PKO BP były znacznie bardziej pesymistyczne niż wyniki GUS za IV kw. 2022 r. Istnieją także przesłanki, które mogą potwierdzać fakt, że spadki cen – jeśli się pojawią – to nie będą głębokie.
Zobacz także: Paweł Sapek: Na nieruchomości patrzymy bardzo długoterminowo [WYWIAD]
Po pierwsze, KNF obniżyła bufor bezpieczeństwa z +5 p.proc. do +2,5 p. proc. W efekcie zdolność kredytowa Polaków wzrosła średnio o ok. 16%. To nieco poprawia dostępność kredytów, a co za tym idzie mieszkań (więcej tutaj: Zdolność kredytowa wzrosła o 16% po zmianie rekomendacji KNF).
Po drugie, w wakacje ma ruszyć kredyt 2%, który może zwiększyć popyt na kredyty hipoteczne, a co za tym idzie na mieszkania.
Po trzecie. Na rynek ciągle wchodziły projekty rozpoczęte jeszcze w czasie pandemi i przed podwyżką stóp procentowych. Obecnie takich projektów jest coraz mniej podobnie jak pozwoleń na nowe. W skrócie, podaż na rynku najprawdopodobniej będzie niższa niż dotychczas, a to może być czynnik podbijający ceny.
Po czwarte jest jeszcze inflacja, która ma w tym roku wynieść między 11% a 13%. Inflacja oddziałuje na wszystkie sektory gospodarki, w tym również na budownictwo mieszkaniowe.
Nie można jednak wykluczać przesłanek, które będą wpływać na obniżkę cen na rynku nieruchomości i których wpływ na ten rynek może być silniejszy niż w przypadku czynników wzrostowych.
Przede wszystkim mamy do czynienia z realnym spadkiem dochodów ludności. Mimo niewielkiej liberalizacji w dostępie do kredytów hipotecznych, to ciągle jest on bardzo trudno dostępny, co utrzymuje możliwości zakupowe Polaków na niskim poziomie. Ważnym jest też fakt, że tanieją materiały budowlane. Pomimo dużej inflacji, szoki podażowe na rynku materiałów budowlanych ustępują i to może być czynnik mający wpływ na ewentualny spadek cen.
Mając na uwadze powyższe dane i prognozy analityków trudno jednoznacznie stwierdzić, czy ceny na rynku nieruchomości będą spadać czy też nie. Silne są czynniki determinujące zarówno wzrost jak i spadek mieszkań. Niemniej (uwaga opinia!) w mojej opinii czynniki popytowe będą silne i będą się nasilać wraz z ustępowaniem inflacji. Z tej przyczyny trudno spodziewać się istotnych korekt na rynku mieszkaniowym, które sprawią, że mieszkania będą wyraźnie tańsze.
