Polska

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną? Te wykresy wszystko tłumaczą

Ceny mieszkań w Polsce stale rosną. Wielu Polaków żali się na coraz gorszą dostępność mniej zamożnych do rynku mieszkań. Badania przeprowadzone przez rząd sugerują, że to właśnie brak tanich mieszkań jest jednym z powodów niskiej dzietności. Dlaczego ceny mieszkań rosną?

Dzięki danym z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r.” możemy wreszcie znaleźć konkretną odpowiedź na pytania związane z rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Dlaczego mieszkania w Polsce drożeją? Jak rośnie zysk deweloperów? Ile kosztuje robocizna? Kto jest winny rosnącym cenom mieszkań w Polsce?

Ile kosztują nowe mieszkania w Polsce?

Przede wszystkim należy przyjrzeć się cenom mieszkań w Polsce na przestrzeni ostatnich lat. Dla przykładu jeszcze w 2015 roku średnia cena w sześciu największych polskich miastach wynosiła 6 tys. zł za mkw. W połowie 2021 było to już średnio 9000 zł za mkw. Oznacza to wzrost aż o 3000 zł za metr, czyli 50%! W Warszawie cena wzrosła z 8000 zł za mkw w 2015 r. do 11 000 zł mkw. obecnie. To również wzrost o 3000 zł. Ceny w największych polskich miastach przedstawia poniższy wykres.

Ceny mieszkań w Polsce

Coraz mniej Polaków stać na mieszkanie

Spada jednocześnie dostępność mieszkań w Polsce. Jeszcze w 2017 roku, za średnie wynagrodzenie można było kupić 0,9 mkw mieszkania. Dziś to poniżej 0,8 mkw. Dostępność ta dynamicznie rosła aż do roku 2017, kiedy osiągnęła swój szczyt i zaczęła opadać. Dzięki pandemii COVID-19 spadek nieco wyhamował. Może to być związane z rosnąca liczbą Ukraińców w Polsce, którzy zaczęli masowo napływać do naszego kraju po 2015 roku. Każdy pracownik musi gdzieś spać, więc popyt na mieszkania się znacznie zwiększył.

Dostępność mieszkań

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?

Jakie koszty związane z budową mieszkania rosną najszybciej? Z udostępnionych przez NBP danych wynika, że po 2015 roku najmocniej zdrożała ziemia. Kosztuje ona blisko 2 razy więcej niż na początku 2015 roku. W górę poszły także koszty pośrednika i dewelopera oraz robocizna. Ta ostatnia kosztuje obecnie 2,2 razy więcej niż w 2007 roku i o 40% więcej niż 6 lat temu. Najmniej wzrosły za to koszty sprzętu i materiałów budowlanych.

Dynamika kosztów związanych z kupnem mieszkania

Zobacz też: Dzięki deweloperom w 2021 r. powstanie najwięcej mieszkań od epoki Gierka

Aby lepiej ocenić tendencję, należy jednak przyjrzeć się liczbom bezwzględnym. W Warszawie, gdzie mieszkanie kosztowało średnio łącznie 10 000 zł za mkw., jedynie 4000 zł to koszt budowy. 3000 zł to zysk dewelopera, a 2000 zł to koszt zakupu ziemi i zagospodarowania terenu. Pozostałe 1000 zł to koszt projektu, kredytu i koszty ogólne. Po 2015 roku cena w stolicy wzrosła o 3000 zł. Wzrost rozłożył się po równo na trzy kategorie. O 1000 zł wzrósł zysk dewelopera. Kolejne 1000 zł przypadło na koszt budowy, a ostatnie 1000 zł na zakup ziemi i zagospodarowanie terenu. Powinniśmy więc podzielić przyczyny na te trzy kategorie — zysk, budowa i ziemia.

Składowe ceny mieszkania w Warszawie

W Poznaniu ceny wzrosły o ponad 1000 zł (z blisko 6000 zł do ponad 7000 zł za mkw.). Blisko 1000 zł było zasługą kosztów budowy. Pozostała składowe pozostały na poziomach podobnych do 2015 roku. W Krakowie ceny wzrosły o 3000 zł (z 6000 zł do 9000 zł). O ponad ok. 600 zł wzrósł koszt budowy, ok. 900 zł to koszt ziemi, a 1500 zł było kwestią większego zysku dewelopera. We Wrocławiu koszty wzrosły o 2400 zł (z 5600 zł do 8000 zł). Koszty budowy wzrosły tam o 500 zł. Blisko o 1000 zł wzrósł zysk dewelopera, a 700 zł to zasługa wzrostu kosztu ziemi. W Gdańsku ceny wystrzeliły z 5300 zł do 9000 zł za mkw. To aż 3700 zł różnicy. 800 zł to koszt budowy. 1300 zł przypadło na zysk dewelopera, a aż 1600 zł na zakup i zagospodarowanie ziemi.

Tam, gdzie rosną ceny ziemi, rośnie zysk dewelopera

Podsumowując ceny w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, widzimy, że najmniej różni się wzrost kosztów budowy. Wahały się one od 500 do 1000 zł. To czynnik, którego przeskoczenie jest bardzo trudne. Rosną pensje pracowników, więc robocizna kosztuje coraz więcej. Część to też kwestia kosztu zakupu materiałów budowlanych. Wpłynąć można już za to na dwa pozostałe elementy. Doskonałym przykładem jest Poznań, gdzie zysk dewelopera i ziemi nie wzrósł, a siła nabywcza poznaniaków nie spadła. Z kolei w Gdańsku, gdzie dostępność tak szybko spada, bardzo mocno wzrósł zysk dewelopera i koszt ziemi.

Widzimy tutaj pewną prawidłowość — koszt ziemi i zysk dewelopera rosną mniej więcej proporcjonalnie. Związane jest to z kiepskimi planami zagospodarowania. Tam, gdzie nie ma gdzie budować mieszkań (bądź bloki są zbyt niskie), tam wzrastają ceny ziemi. Mniejsza podaż ziemi, ogranicza podaż mieszkań. To zaś przy niezmienionym popycie skutkuje zwiększeniem zysku dewelopera. Kluczowym do obniżenia mieszkań wydaje się być zatem zwiększenie wysokości blokowisk. Wśród ciekawych pomysłów pojawiło się także opodatkowanie nieużytkowanej ziemi. Rosnące ceny ziemi sprawiają, że wiele osób kupuje ją jedynie w celach inwestycyjnych, aby po kilku latach sprzedać z zyskiem. Taki podatek oczyściłby ten rynek ze spekulacji.

Polecane artykuły

Back to top button