Amron Sarfin: Możliwa korekta cen na polskim rynku nieruchomości. Czego można oczekiwać?

Agnieszka Patyk31 sierpnia, 2022

3 minut temu

Polski rynek nieruchomości prognozy — Pixabay

Drugi kwartał tego roku przyniósł spore zmiany na rodzimym rynku nieruchomości. W niektórych miastach obserwowano niewielkie spadki, jednak względem minionego roku wciąż są to wzrosty. Jeśli chodzi o polski rynek nieruchomości, prognozy są w dużej mierze zależne od rozwijającej się sytuacji za wschodnią granicą.

Analiza otoczenia makroekonomicznego punktem wyjścia

Autorzy raportu Amron Sarfin wskazują na możliwą korektę na polskim rynku nieruchomości. Eksperci prognozują, że możliwy jest powrót do sytuacji sprzed 2-3 kwartałów, a więc do połowy 2021 roku.

W drugim kwartale tego roku otoczenie makroekonomiczne silnie wpłynęło na sytuację rynkową. Mowa przede wszystkim o ponownym zaostrzeniu polityki kredytowej banków w zakresie kredytów mieszkaniowych, co tłumaczono pogorszeniem prognoz rozwoju sytuacji w kraju. To również reakcja na działania NBP oraz zalecenia KNF. Utrzymywała się tendencja spadkowa popytu na kredyty hipoteczne.

Na rynku mieszkaniowym w II kwartale zauważalna była mniejsza liczba zawieranych transakcji, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Należy podkreślić, że mimo notowanych w niektórych lokalizacjach wzrostów cen, ich dynamika nigdzie nie przekroczyła poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS, który dla II kwartału 2022 roku wyniósł 5,8%. W ujęciu realnym oznacza to zatem dalsze spadki średnich cen mieszkań.

Zobacz także: Ceny nieruchomości w Hongkongu spadają! Jaka przyszłość czeka tamtejszy rynek?

Ceny transakcyjne w zależności od regionu kraju

Autorzy raportu wskazują na zróżnicowanie dynamiki zmiany średnich cen mieszkań w poszczególnych lokalizacjach. Jak zauważono, w niektórych lokalizacjach notowano dalsze wzrosty cen, co wynikało z większego udziału w malejącej liczbie transakcji liczby lokali w wyższych cenach.

W analizowanym okresie najwyższe wzrosty cen nominalnych odnotowano w Łodzi i Wrocławiu, co pokazuje również poniższa mapa. Jednak nawet jeśli przyrówna się te spadki do analogicznego okresu roku ubiegłego, mamy do czynienia ze wzrostami dwucyfrowymi. Tym samym najwyższe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań odnotowano we Wrocławiu (o 14,67%), Łodzi (14,25%), najniższy natomiast w Poznaniu (6,24%).

Zobacz także: MLP Group: utrzymuje się wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe

Polski rynek nieruchomości – prognozy

Jak wskazują analitycy AMRON prawdopodobną sytuacją na polskim rynku nieruchomości jest korekta, a więc powrót do sytuacji z połowy minionego roku. W najbliższych miesiącach deweloperzy mogą oczekiwać spadku rentowności nowych projektów, a wszystko za sprawą silnego wzrostu kosztów budowy nowych inwestycji, przy braku możliwości przeniesienia wzrostu na ceny, ze względu na osłabiony popyt. W perspektywie 2-3 lat może to oznaczać wstrzymywanie nowych projektów, a tym samym obniżenie podaży.

Czynsze wciąż pozostają wysokie, szczególnie w stolicy

Rynek najmu nieco się ustabilizował po dynamicznych zmianach, które na początku roku powiązane były z napływem uchodźców z Ukrainy. Obecnie część Ukraińców wyjechała do innych państw UE, część zdecydowała się zostać w Polsce. Dzięki temu rynek najmu jest nieco spokojniejszy. Oto jak kształtowały się stawki czynszu w poszczególnych miastach:

Najwyższy wzrost w stosunku do poziomu czynszu notowanego w poprzednim kwartale odnotowano w Poznaniu – 5,57%. Nieco wolniej rosły stawki czynszu w Katowicach – o 4,28%, Katowice pozostały jednak rynkiem o najniższej spośród badanych lokalizacji średniej stawce czynszu – 1 024 zł. We Wrocławiu i Gdańsku wzrosty czynszów były nieco niższe – odpowiednio o 1,46% i 3,22%. Przeciętne stawki czynszu w II kwartale bieżącego roku wyniosły tam 1 812 zł (Wrocław) i 1 892 zł (Gdańsk). Najniższy wzrost średniej stawki czynszu zanotowano w Krakowie – 0,31%.

Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w II kwartale tego roku wyniósł 2 087 zł i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej o 2,20% (tj. 45 zł).

Autorzy raportu wskazują, że pomimo obecnych problemów gospodarczych nie wydaje się, że sektor deweloperski gwałtownie się załamie. Bardziej prawdopodobnym scenariuszem będzie spowolnienie, które lepiej dopasuje skalę popytu do ograniczeń podażowych. W publikacji przytoczono również wypowiedź prof. Jacka Łaszka, który stwierdził, że tym, co może odwrócić cykl na rynku nieruchomości, jest kombinacja rosnącej inflacji, wojny na Ukrainie i związanych z nią perturbacji gospodarczych dla EU i Polski. Kluczowe zatem jest śledzenie konfliktu za naszą wschodnią granicą.