Określając zdolność kredytową do kredytu hipotecznego, banki biorą pod uwagę wiele czynników. Przed wizytą w banku można samemu oszacować, jaką kwotę kredytu będziemy mogli dostać, ale wiążąca jest dopiero decyzja banku, wydana po gruntownym przeanalizowaniu sytuacji finansowej wnioskodawcy.
Zdolność kredytowa mówi o tym, jaką maksymalną kwotę kredytu hipotecznego możemy wziąć, aby spłata tego zobowiązania nie stanowiła nadmiernego obciążenia dla domowego budżetu.
Przed wydaniem decyzji kredytowej bank sprawdza nasze dokumenty i weryfikuje wiele czynników, które mogą wpłynąć na naszą sytuację finansową. Bank zobowiązany jest też brać pod uwagę aktualne zapisy rekomendacji, które w tym zakresie są wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).
Samodzielna analiza zdolności kredytowej
Ostateczną informację na temat kwoty kredytu, jaką możemy otrzymać, dostaniemy z banku. Wyda on decyzję, po sprawdzeniu naszych dokumentów dochodowych oraz zweryfikowaniu stanu i wartości nieruchomości, którą chcemy sfinansować kredytem. Zanim pójdziemy do banku, możemy zrobić dwie rzeczy:
- W pierwszej kolejności powinniśmy się zastanowić, jakiej wysokości ratę będziemy w stanie spłacać. Warto zsumować wysokość dochodów na rękę oraz sprawdzić, jakie miesięczne wydatki ponosimy. Trzeba uwzględnić koszty utrzymania gospodarstwa domowego, koszty związane z obsługą innych zobowiązań oraz inne, ponoszone regularnie wydatki.Jest to też dobry moment na uporządkowanie domowych finansów, np. zamknięcie nieużywanej karty kredytowej, czy rezygnację z niepotrzebnych subskrypcji lub abonamentów.
- Na drugim etapie możemy skorzystać z kalkulatorów dostępnych w internecie. Jednym z takich sprawdzonych narzędzi jest odpowiedzialny kalkulator zdolności kredytowej przygotowany przez serwis Nieruchomosci-online.pl. Na stronie możemy policzyć swoją zdolność kredytową do kredytu hipotecznego, bazując na tym, w jaki sposób robią to aktualnie banki. Kalkulator jest wiarygodny i niezależny. Nie znajdziemy na nim ofert banków, a wyliczenia zrobimy z uwzględnieniem faktycznych wydatków gospodarstwa domowego.
Trzeba przy tym pamiętać, że kalkulator podaje nam tylko szacunkową wysokość zdolności kredytowej. Poszczególne banki same mają własne algorytmy, które mogą uwzględniać inne czynniki.
Zdolność kredytowa może się znacząco różnić w poszczególnych bankach, przy takim samym poziomie dochodów i wysokości zobowiązań. W luty bieżącego roku, małżeństwo z dwójką dzieci na utrzymaniu, dochodem na poziomie 10 tys. złotych netto, dobrą historią kredytową i brakiem zobowiązań mogło otrzymać kredyt hipoteczny na kwotę od 400 tys. do blisko 700 tys. złotych
Co banki biorą pod uwagę, określając zdolność kredytową?
Kwota kredytu, jaką będzie mógł nam przyznać bank, zależy od wielu czynników. Podstawowymi parametrami, które wpływają na naszą zdolność kredytową, są:
- Wysokość dochodów: To kluczowy czynnik decydujący o naszej zdolności kredytowej. Istotne jest też, w jaki sposób jej uzyskujemy. Osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony mogą się starać o kredyt po 3 miesiącach pracy. W przypadku umowy o pracę na czas określony konieczny jest staż co najmniej 6 miesięcy u danego pracodawcy. Może też być wymagane oświadczenie pracodawcy o możliwości przedłużenia umowy.
Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą starać się o kredyt hipoteczny po 2 latach od jej założenia. Wiele zależy również od formy opodatkowania. Ryczałt lub karta podatkowa obniżają szansę na uzyskanie kredytu w porównaniu do przedsiębiorców rozliczających się wg progów podatkowych, lub będących na podatku liniowym.
Zgodnie z Rekomendacją S relacja kosztów, w tym związanych z obsługą kredytów, do dochodu (współczynnik DStI) nie może przekraczać 40 proc., lub 50 proc. w przypadku gospodarstw domowych uzyskujących dochód powyżej średniej.
- Zobowiązania: Spłacane kredyty obniżają dochód gospodarstwa domowego, a więc negatywnie wpływają na naszą zdolność kredytową. Oprócz innych kredytów hipotecznych oraz kredytów gotówkowych banki biorą również pod uwagę zakupy na raty, posiadanie karty kredytowej lub limitu kredytowego w koncie. Bardzo negatywnie obierane przez banki są pożyczki pozabankowe. Korzystanie z nich może pozbawić nas szansy na kredyt hipoteczny na korzystnych warunkach.
- Historia kredytowa: oprócz bieżących zobowiązań banki weryfikują również naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli mieliśmy większe opóźnienia w spłacie kredytów lub zalegaliśmy z wysokimi kwotami, to bank z dużym prawdopodobieństwem odmówi nam udzielenia kredytu hipotecznego, nawet jeśli posiadamy wysokie dochody.
- Liczba osób w gospodarstwie domowym: im więcej osób, tym wyższy koszt utrzymania gospodarstwa domowego. Z drugiej strony, jeśli otrzymujemy na dzieci świadczenie 800+ to bank może uwzględniać je przy liczeniu wydatków gospodarstwa domowego.
- Kwota kredytu i wkład własny: banki często stosują siatkę marż, która określa, jaka jest wysokość oprocentowania kredytu dla danej kwoty i poziomu LTV (kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia). Najczęściej im wyższy kredyt i większy wkład własny, tym niższe oprocentowanie. Tańszy kredyt sprawia, że miesięczna rata jest niższa, a zdolność kredytowa wyższa.
- Okres kredytowania: wydłużając okres kredytowania, zmniejszamy wysokość raty, co pozytywnie wpływa na kwotę kredytu, którą możemy dostać z banku. Mimo że banki udzielają kredytów hipotecznych na okres do 35 lat, to jednak zgodnie z Rekomendacją KNF dla zdolności kredytowej jest uwzględniany okres maksymalnie 25 lat.
- Rodzaj oraz wysokość oprocentowania: im niższe oprocentowanie, tym wyższa zdolność kredytowa. Oprocentowanie pośrednio zależy od stóp procentowych, więc im niższe stopy, tym lepiej dla kredytobiorców.
Zgodnie z Rekomendacją S banki lepiej policzą nam zdolność, jeśli zdecydujemy się na stałe oprocentowanie. W przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu dodatkowy bufor na wypadek zmiany stóp procentowych wynosi 2,5 pp. Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu jest dwa razy wyższy.
- Rodzaj raty: jeśli chcemy dostać większą kwotę, powinniśmy wybrać kredyt z ratą równą. Przez pierwsze lata spłaty w mniejszym stopniu obciąża ona nasz domowy budżet, mimo że w ostatecznym rozliczeniu kosztu odsetkowego jest mniej korzystna od raty malejącej.
Niezależnie od tego, jaką wysokość kredytu przyzna nam bank, zawsze musimy sami oszacować, czy będziemy w stanie poradzić sobie z jego spłatą. Warto też uwzględnić wysokość naszych oszczędności, które w przypadku okresowych problemów finansowych będą mogły posłużyć do obsługi naszego zobowiązania. Więcej porad z zakresu kredytów hipotecznych warto sprawdzić w poradniku kredytowym Nieruchomosci-online.pl.
MATERIAŁ PARTNERA
