Nieruchomości

Czy w Warszawie pojawiło się ryzyko bańki na rynku nieruchomości? Według UBS nie

Bańka nieruchomości w 2022 r. - które miasta są zagrożone?

Względem minionego roku w wielu krajach oprocentowanie kredytów hipotecznych niemal się podwoiło, znacząco wpływając na kondycję rynku nieruchomości. Analitycy UBS przeanalizowali sytuację w 25 miastach świata, podkreślając, że wraz ze wzrostem cen mieszkania miejskie są znacznie mniej przystępne cenowo. W których miastach pojawia się bańka na rynku nieruchomości w 2022 roku? 

Bańka na rynku nieruchomości 2022

Badanie przeprowadzone przez bank inwestycyjny UBS uwzględnia indeks ryzyka. UBS Global Real Estate Bubble Index śledzi fundamentalną wycenę rynków mieszkaniowych oraz wyceny miast w odniesieniu zarówno do ich kraju, jak i do zakłóceń gospodarczych (boomy kredytowe i budowlane). Indeks wykorzystuje następujące klasyfikacje oparte na ryzyku: obniżone (wynik poniżej –1,5), niedowartościowane (–1,5 do –0,5), wartości godziwej (–0,5 do 0,5), przewartościowane (od 0,5 do 1,5) i ryzyko bańki spekulacyjnej (powyżej 1,5).

Badaniem objęto 25 miast, w 9 z nich stwierdzono ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej, w kolejnych 12 rynek mieszkaniowy sklasyfikowano jako „przewartościowany” (w tym Sztokholm, Paryż i Sydney, Genewa, Londyn i Madryt).

Największe ryzyko bańki na rynku nieruchomości odnotowano w kanadyjskim Toronto, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 17% w rok. Innymi miastami o wysokim ryzyku są: Frankfurt, Hongkong, Monachium, Zurych i Vancouver. Jeśli chodzi o nieruchomości, sytuacja w całej Kanadzie staje się niestabilna, co podkreślaliśmy już kilkukrotnie (Więcej: Młodzi Kanadyjczycy nie mogą kupić domów, bo już nikt nie chce ich budować oraz Kanadyjski rynek nieruchomości wart jest 3 razy więcej niż PKB kraju! oraz Trudeau chce naprawić rynek mieszkaniowy w Kanadzie. Analitycy wątpią, że mu się uda).

Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce spadają, ale rodacy tego nie odczuli

Amerykańskie miasta w rankingu pozostały poniżej progu ryzyka bańki (1,5), ale wszystkie ich rynki zostały sklasyfikowane jako przewartościowane. Największe ryzyko w USA odnotowano w Miami i Los Angeles z wartościami odpowiednio 1,39 i 1,31.

Zobacz także: Terminal intermodalny „Brama Wschód-Zachód” uruchomiony

Jak wskazali analitycy UBS, w wielu miastach, które uwzględniono w badaniu, liczba mieszkań jest po prostu niewystarczająca. Mieszkania są specyficznym dobrem, którego podaż nie może być dowolnie zwiększana w krótkim okresie. Dodatkowo biorąc pod uwagę proces urbanizacji, teoretycznie ceny nieruchomości powinny w dłuższej perspektywie wzrosnąć.

Rynki nieruchomości są wspierane przez główny filar, którym jest bank centralny. Gdy występują bardzo niskie warunki finansowania i popyt przewyższający budownictwo, wśród kupujących pojawiały się coraz bardziej optymistyczne oczekiwania cenowe. Niemniej jednak w ostatnich miesiącach stopy procentowe wzrosły, aby wspomóc walkę z rosnącą inflacją.

Miasta w centrum uwagi analityków

UBS zwraca uwagę na trzy miasta, w których rynek nieruchomości się wyróżnia. Pierwszym z nich jest Dubaj, gdzie po siedmiu latach spadających cen nieruchomości mieszkalnych rynek zaliczył mocne odbicie. Od połowy 2021 roku do połowy 2022 roku wzrost wyniósł 10%. Niemniej jednak rynek powrócił dopiero do sytuacji cenowej z 2019 roku i wciąż jest 25% poniżej szczytu z 2014 roku.

We Frankfurcie nominalne ceny mieszkań w okresie od połowy 2021 roku do połowy 2022 roku wzrosły o 5% i jest to zaledwie połowa tempa wzrostu obserwowanego w ciągu ostatnich pięciu lat! (Więcej: Ceny nieruchomości w Niemczech spadają! Czy to początek nowego trendu?) Niemniej jednak mieszkania na własność stają się coraz bardziej niedostępne. Jak podają analitycy UBS, wysoko wykwalifikowany pracownik usługowy może sfinansować średnio o 40% mniej przestrzeni życiowej niż przed pandemią.

Najsilniejsze roczne stopy wzrostu cen mieszkań i czynszów zaobserwowano w amerykańskim Miami (Więcej: USA: 10 miast z największymi nierównościami dochodowymi. Na szczycie Atlanta i Miami). Na obecną sytuację spory wpływ ma migracja wewnętrzna oraz rosnące zainteresowanie tamtejszym rynkiem nieruchomości inwestorów zagranicznych. Obecnie ceny są prawie o 50% wyższe niż przed pandemią.

Bańka na rynku nieruchomości w Warszawie – realne zagrożenie?

Według raportu Warszawa znalazła się najniżej w rankingu razem z Sao Paulo, Mediolanem i Dubajem. Względem innych analizowanych miast zagrożenie wystąpieniem bańki jest stosunkowo niewielkie.

Od 2018 roku ceny nieruchomości w Warszawie rosły o ok. 10% rocznie, napędzane bezprecedensową nadwyżką popytu nad podażą. Analitycy UBS wskazują, że stolica Polski odznacza się jednym z najmocniejszych rynków pracy w tej części Europy. W konsekwencji boom przyciąga nowych mieszkańców i inwestorów kupujących nieruchomości najczęściej na wynajem. Pomimo że rynek został w raporcie wyceniony według wartości godziwej, mieszkania stają się coraz bardziej niedostępne z uwagi na wysokie ceny i rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych (Więcej: RPP zadecydowała! Co ze stopami procentowymi w październiku?). Autorzy opracowania wskazują, że wraz ze wzrostem cen konsumpcyjnych zakup nieruchomości na własność dla wielu traci priorytet.

Koniec przedmieść? Nadchodzi rewolucja na amerykańskim rynku nieruchomości

Polecane artykuły

Back to top button