Czy w Warszawie pojawiło się ryzyko bańki na rynku nieruchomości? Według UBS nie

Względem minionego roku w wielu krajach oprocentowanie kredytów hipotecznych niemal się podwoiło, znacząco wpływając na kondycję rynku nieruchomości. Analitycy UBS przeanalizowali sytuację w 25 miastach świata, podkreślając, że wraz ze wzrostem cen mieszkania miejskie są znacznie mniej przystępne cenowo. W których miastach pojawia się bańka na rynku nieruchomości w 2022 roku? 

Bańka na rynku nieruchomości 2022

Badanie przeprowadzone przez bank inwestycyjny UBS uwzględnia indeks ryzyka. UBS Global Real Estate Bubble Index śledzi fundamentalną wycenę rynków mieszkaniowych oraz wyceny miast w odniesieniu zarówno do ich kraju, jak i do zakłóceń gospodarczych (boomy kredytowe i budowlane). Indeks wykorzystuje następujące klasyfikacje oparte na ryzyku: obniżone (wynik poniżej –1,5), niedowartościowane (–1,5 do –0,5), wartości godziwej (–0,5 do 0,5), przewartościowane (od 0,5 do 1,5) i ryzyko bańki spekulacyjnej (powyżej 1,5).

Badaniem objęto 25 miast, w 9 z nich stwierdzono ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej, w kolejnych 12 rynek mieszkaniowy sklasyfikowano jako „przewartościowany” (w tym Sztokholm, Paryż i Sydney, Genewa, Londyn i Madryt).

Największe ryzyko bańki na rynku nieruchomości odnotowano w kanadyjskim Toronto, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 17% w rok. Innymi miastami o wysokim ryzyku są: Frankfurt, Hongkong, Monachium, Zurych i Vancouver. Jeśli chodzi o nieruchomości, sytuacja w całej Kanadzie staje się niestabilna, co podkreślaliśmy już kilkukrotnie (Więcej: Młodzi Kanadyjczycy nie mogą kupić domów, bo już nikt nie chce ich budować oraz Kanadyjski rynek nieruchomości wart jest 3 razy więcej niż PKB kraju! oraz Trudeau chce naprawić rynek mieszkaniowy w Kanadzie. Analitycy wątpią, że mu się uda).

Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce spadają, ale rodacy tego nie odczuli

Amerykańskie miasta w rankingu pozostały poniżej progu ryzyka bańki (1,5), ale wszystkie ich rynki zostały sklasyfikowane jako przewartościowane. Największe ryzyko w USA odnotowano w Miami i Los Angeles z wartościami odpowiednio 1,39 i 1,31.

Zobacz także: Terminal intermodalny „Brama Wschód-Zachód” uruchomiony

Jak wskazali analitycy UBS, w wielu miastach, które uwzględniono w badaniu, liczba mieszkań jest po prostu niewystarczająca. Mieszkania są specyficznym dobrem, którego podaż nie może być dowolnie zwiększana w krótkim okresie. Dodatkowo biorąc pod uwagę proces urbanizacji, teoretycznie ceny nieruchomości powinny w dłuższej perspektywie wzrosnąć.

Rynki nieruchomości są wspierane przez główny filar, którym jest bank centralny. Gdy występują bardzo niskie warunki finansowania i popyt przewyższający budownictwo, wśród kupujących pojawiały się coraz bardziej optymistyczne oczekiwania cenowe. Niemniej jednak w ostatnich miesiącach stopy procentowe wzrosły, aby wspomóc walkę z rosnącą inflacją.

Miasta w centrum uwagi analityków

UBS zwraca uwagę na trzy miasta, w których rynek nieruchomości się wyróżnia. Pierwszym z nich jest Dubaj, gdzie po siedmiu latach spadających cen nieruchomości mieszkalnych rynek zaliczył mocne odbicie. Od połowy 2021 roku do połowy 2022 roku wzrost wyniósł 10%. Niemniej jednak rynek powrócił dopiero do sytuacji cenowej z 2019 roku i wciąż jest 25% poniżej szczytu z 2014 roku.

We Frankfurcie nominalne ceny mieszkań w okresie od połowy 2021 roku do połowy 2022 roku wzrosły o 5% i jest to zaledwie połowa tempa wzrostu obserwowanego w ciągu ostatnich pięciu lat! (Więcej: Ceny nieruchomości w Niemczech spadają! Czy to początek nowego trendu?) Niemniej jednak mieszkania na własność stają się coraz bardziej niedostępne. Jak podają analitycy UBS, wysoko wykwalifikowany pracownik usługowy może sfinansować średnio o 40% mniej przestrzeni życiowej niż przed pandemią.

Najsilniejsze roczne stopy wzrostu cen mieszkań i czynszów zaobserwowano w amerykańskim Miami (Więcej: USA: 10 miast z największymi nierównościami dochodowymi. Na szczycie Atlanta i Miami). Na obecną sytuację spory wpływ ma migracja wewnętrzna oraz rosnące zainteresowanie tamtejszym rynkiem nieruchomości inwestorów zagranicznych. Obecnie ceny są prawie o 50% wyższe niż przed pandemią.

Bańka na rynku nieruchomości w Warszawie – realne zagrożenie?

Według raportu Warszawa znalazła się najniżej w rankingu razem z Sao Paulo, Mediolanem i Dubajem. Względem innych analizowanych miast zagrożenie wystąpieniem bańki jest stosunkowo niewielkie.

Od 2018 roku ceny nieruchomości w Warszawie rosły o ok. 10% rocznie, napędzane bezprecedensową nadwyżką popytu nad podażą. Analitycy UBS wskazują, że stolica Polski odznacza się jednym z najmocniejszych rynków pracy w tej części Europy. W konsekwencji boom przyciąga nowych mieszkańców i inwestorów kupujących nieruchomości najczęściej na wynajem. Pomimo że rynek został w raporcie wyceniony według wartości godziwej, mieszkania stają się coraz bardziej niedostępne z uwagi na wysokie ceny i rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych (Więcej: RPP zadecydowała! Co ze stopami procentowymi w październiku?). Autorzy opracowania wskazują, że wraz ze wzrostem cen konsumpcyjnych zakup nieruchomości na własność dla wielu traci priorytet.

Koniec przedmieść? Nadchodzi rewolucja na amerykańskim rynku nieruchomości